화성시 도심 복합개발 지원에 관한 조례

제정 2025.  8.  6 조례 제2442호

화성시 도심 복합개발 지원에 관한 조례

화성시 도심 복합개발 지원에 관한 조례

제1장 총 칙

제1조(목적) 이 조례는 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」 및 같은 법 시행령, 같은 법 시행규칙에서 조례로 정하도록 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) ① 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “역세권”이란 「도심 복합개발 지원에 관한 법률 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제2조제1항제2호가목 전단에 명시된 부지면적의 과반이 역승강장 경계로부터 500미터 이내에 있는 경우를 말한다.

2. “비역세권”이란 제1호에 따른 역세권이 아닌 지역을 말한다.

3. “준공업지역”이란 영 제2조제1항제2호가목 후단에 명시된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제3호다목에 따른 준공업지역으로서 주거지 인근에 위치하고 있어 정비가 필요한 지역을 말한다.

② 이 조례에서 따로 정의하지 아니한 용어는 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다)에서 정하는 바에 따른다.

제3조(성장거점형 도심복합개발혁신지구 요건) ① 영 제2조제1항제1호다목에서 “시ㆍ도조례로 달리 정하는 사항”은 다음 각 호의 요건을 모두 만족하여야 한다.

1. 혁신지구로 지정하려는 지역 내 위치한 공동주택단지는 각각의 면적이 2만제곱미터 이하

2. 혁신지구로 지정하려는 지역 전체 면적의 100분의 30 이하

② 영 제2조제1항제1호라목에서 “용도지역의 종류 등 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 요건”은 낙후된 도심기능을 회복하거나 도시의 성장거점을 조성이 필요한 경우로서 다음 각 호에 따른 요건을 모두 만족하여야 한다.

1. 용도지역 종류 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제1항제8의2 및 같은 법 시행령 제43조제1항에 따른 준주거지역, 준공업지역, 상업지역

2. 기타 : 최소 1면 이상이 폭 20m 이상의 도로와 연접(사업시행으로 도로 확보가 가능한 경우 포함)

3. 도시경쟁력 제고 및 지역거점으로 육성할 수 있는 기능을 갖출 것

4. 영 제2조제1항제1호가목에 명시된 도시ㆍ군기본계획에 따른 도심ㆍ부도심 또는 생활권의 중심지역 및 두개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지 조건은 시장이 시의 중장기 발전방향 및 목표, 도시의 미래상, 기본계획상 공간구조의 설정 및 생활권 설정 등 관련 계획을 고려하여 그 적정성을 판단할 수 있다.

③ 제2항에 따른 용도지역 종류 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제1항제8호의2 및 같은 법 시행령 제45조제2항에 따라 지구단위계획으로 용도지역 간의 변경이 가능한 준주거지역, 준공업지역, 상업지역 이외의 지역을 포함하여 성장거점형 혁신지구로 지정하려는 경우는 시장이 그 필요성을 인정하는 경우에 한하여 도시ㆍ군관리계획 결정을 병행하여 추진할 수 있다.

제4조(주거중심형 도심복합개발혁신지구 요건) ① 영 제2조제1항제2호나목에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”은 100분의 40으로 한다.

② 영 제2조제1항제2호라목에서 “시ㆍ도조례로 달리 정하는 사항”은 다음 각 호의 요건을 모두 만족하여야 한다.

1. 혁신지구로 지정하려는 지역 내 위치한 공동주택단지는 각각의 면적이 2만제곱미터 이하

2. 혁신지구로 지정하려는 지역 전체 면적의 100분의 30 이하

③ 법 제2조제3호나목에서 “지방자치단체의 조례로 정하는 지역”은 영 제2조제1항제2호마목에 따른 “용도지역의 종류 등 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 요건”에 해당하는 지역을 말한다.

④ 영 제2조제1항제2호마목에서 “용도지역의 종류 등 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 요건”은 다음 각 호에 따른 요건을 모두 만족하여야 한다.

1. 역세권에서 시행하는 사업인 경우

가. 용도지역 종류 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조에 따른 도시지역 중 주거지역, 상업지역, 준공업지역, 자연녹지지역. 단, 자연녹지지역은 도시ㆍ군계획시설부지에 한하여 포함할 수 있고 이 경우 도시․군계획시설 관리권자의 의견을 들어야 한다.

나. 기타 : 2면 이상 폭 4m 이상 도로와 연접하면서 최소 1면 이상이 폭 8m 이상의 도로와 연접해야 한다(사업 시행으로 도로 확보가 가능한 경우 포함).

2. 비역세권에서 시행하는 사업인 경우

가. 용도지역 종류 : 준공업지역

나. 기타 : 2면 이상 폭 4m 이상 도로와 연접하면서 최소 1면 이상이 폭 8m 이상의 도로와 연접해야 한다(사업 시행으로 도로 확보가 가능한 경우 포함).

⑤ 제4항에 따른 용도지역 종류 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제1항제8호의2 및 같은 법 시행령 제45조제2항에 따라 지구단위계획으로 용도지역 간의 변경이 가능한 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 상업지역 이외의 지역을 포함하여 주거중심형 혁신지구로 지정하려는 경우는 시장이 그 필요성을 인정하는 경우에 한하여 도시ㆍ군관리계획 결정을 병행하여 추진할 수 있다.

제2장 도심복합개발 혁신지구의 지정 등

제5조(복합개발계획의 내용 등) 영 제3조제1항제10호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 사항”은 다음 각 호에 따른다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제45조에 따라 작성된 지구단위계획

2. 녹지지역 및 관리지역을 포함하여 혁신지구를 지정하는 경우 환경성검토 결과(「환경영향평가법」에 따른 전략환경영향평가를 실시하는 경우에는 전략환경영향평가 결과를 말한다)를 포함한 법 제5조제1항제13호의 환경보전계획

3. 가구 또는 획지에 관한 계획

4. 임대주택의 건설에 관한 계획

5. 종교부지, 분양대상 복리시설 부지 및 혁신구역 안에 건립하는 임대주택 부지는 필요한 경우 획지로 분할하고 적정한 진입로를 확보하는 계획

6. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제3조2에 따른 생활인프라 중 저출생ㆍ고령화 등 인구구조 변화 대응을 위한 시설의 종류ㆍ규모ㆍ배치 계획

7. 제3조제4항 및 제4조제6항에 따라 도시ㆍ군관리계획 결정을 병행 추진하는 경우 도시ㆍ군관리계획의 결정 시 제출하는 관계 서류 및 도면

제6조(복합개발계획의 방향 등에 대한 검토 요청) 법 제5조제2항에 따라 시장이 복합개발계획을 입안하기 위하여 도지사에게 검토를 요청하는 경우에는 다음 각 호에 따른 내용을 포함하여야 한다.

1. 혁신지구의 명칭, 위치 및 면적 등 혁신지구의 개요

2. 복합개발사업의 유형

3. 복합개발사업의 시행 방식

4. 사업시행예정자의 명칭, 소재지, 및 대표자 성명

5. 주택, 상업 및 업무시설 수요, 지역 여건 등 도심복합개발혁신지구 지정의 필요성에 관한 조사서류는 는 다음 각 목에 따른다.

가. 도심복합개발혁신지구 조사서(별표 1)

나. 주택수요분석

다. 문화시설, 산업시설, 업무시설 및 판매시설 수요분석

라. 교육시설, 체육시설 및 복지시설 등 공공시설의 현황 및 수요분석

마. 지역여건분석

6. 축척 2만 5천분의 1 또는 5만분의 1인 위치도

7. 도심복합개발혁신지구의 경계와 경계 결정 사유를 표시한 축척 5천분의 1인 지형도

8. 도심복합개발혁신지구 및 인근 지역의 현황을 기록한 서류와 현황 사진

9. 토지이용, 주택ㆍ비주택시설의 건설 및 기반시설 등의 설치 등에 관한 기본 방향을 적은 서류

10. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제45조에 따라 작성된 지구단위계획 결정에 필요한 관계 서류 및 도면

11. 사업시행예정자가 시 관련 부서와 사전 협의한 사항을 적은 서류

제7조(사전검토 자문) 법 제5조제2항에 따라 도심복합개발계획 도지사 검토 요청 전 시 공동위원회 위원 등으로 구성된 전문가의 자문의견을 듣고 사전검토 의견에 반영할 수 있다.

제8조(복합개발계획의 입안 제안의 절차 등) ① 영 제5조제1항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 제안서 서식”은 별표 2와 같다.

② 영 제5조제1항제3호 및 같은 조 제3항에서 “복합개발계획 입안의 제안에 필요한 서류 및 세부사항”은 다음 각호와 같다.

1. 복합개발계획 입안 제안을 위하여 필요한 서류는 다음 각목과 같다.

가. 거주가구 및 세입자 현황

나. 도시ㆍ군관리계획 상 토지이용계획 현황

다. 토지의 용도 소유자ㆍ규모별 현황

라. 건축물의 허가유무 및 노후ㆍ불량 현황

마. 건축물의 용도, 구조, 규모 및 건축경과(준공) 연도별 현황

바. 혁신지구 내 유ㆍ무형의 문화유적, 보호수목 현황 및 지역유래

사. 기존 수목 현황

아. 혁신지구 지정에 대한 주민(토지등소유자 및 세입자) 의견

자. 토지등소유자의 분양희망 주택규모 및 자금부담 의사

차. 세입자의 임대주택 입주 여부와 입주희망 임대주택 규모

카. 기타 시장이 필요하다고 인정하는 사항

2. 사업시행예정자는 복합개발계획의 입안 제안 전에 복합개발계획 입안 제안과 관련하여 시 관련 부서와 사전 협의할 수 있다.

제9조(입안 제안의 공고 등) 영 제6조제4호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 사항”은 다음 각 호를 말한다.

1. 거주가구 및 세입자 현황

2. 토지의 용도 소유자ㆍ규모별 현황

3. 건축물의 허가유무 및 노후ㆍ불량 현황

4. 건축물의 용도, 구조, 규모 및 건축경과(준공) 연도별 현황

5. 혁신지구 내 유ㆍ무형의 문화유적, 보호수목 현황 및 지역유래

6. 법 제6조1항에 따른 토지등소유자의 복합개발사업 추진에 관한 동의현황

7. 혁신지구 지정에 대한 주민(토지등소유자 및 세입자) 의견

8. 토지등소유자의 분양희망 주택규모 및 자금부담 의사

9. 세입자의 임대주택 입주 여부와 입주희망 임대주택 규모

10. 기타 시장이 필요하다고 인정하는 사항

제10조(복합개발계획의 경미한 변경) 영 제7조제8호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”은 다음 각 호를 말한다.

1. 혁신지구의 명칭 변경

2. 측량 결과에 따라 착오 또는 누락된 면적 등 오류를 정정하는 경우

제11조(도심복합개발혁신지구의 지정 신청 등) 「도심 복합개발 지원에 관한 법률 시행규칙」(이하 “규칙”이라 한다) 제3조제6호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 자료”는 다음 각 호를 말한다.

1. 제6조제5호에 따른 조사서류

2. 법 제6조제3항에 따른 지방도시계획위원회 자문의견

3. 도심복합개발계획 입안권자의 종합의견

4. 복합개발계획에 따른 제영향평가 관련 서류

5. 토지등소유자의 동의서(다만, 혁신지구 지정 동의 이후 사업시행자와 권리자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한 것으로 본다)

제12조(도심복합개발혁신지구의 지정 해제 등) 법 제11조제3항제1호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”은 토지등소유자의 2분의 1 이상을 말한다. 다만, 혁신지구 지정해제 동의 이후 사업시행자와 권리자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다.

제3장 도심복합개발사업의 시행

제13조(사업시행계획인가의 경미한 변경) 영 제15조제12호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”은 다음 각 호를 말한다.

1. 법 제20조의 시행규정 중 착오ㆍ오기 또는 누락임이 명백한 사항

2. 법령 또는 조례 등의 개정에 따라 단순한 정리가 필요한 사항

3. 영 제16조제6호에 따른 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세

제14조(사업시행계획의 내용) 영 제16조제14호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”은 다음 각 호를 말한다.

1. 복합개발사업의 시행기간

2. 복합개발사업에 따른 제영향평가 관련 자료

3. 「건축물 에너지효율등급 및 제로에너지건축물 인증에 관한 규칙」에 따른 제로에너지건축물 인증에 관한 사항

4. 임대주택(「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택) 건설계획에 관한 사항

제15조(시행규정에 정할 사항) 법 제20조제11호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”은 다음 각 호에 따른다.

1. 건축물의 철거에 관한 사항

2. 주민 이주에 관한 사항

3. 토지 및 건축물의 보상에 관한 사항

4. 주택의 공급에 관한 사항

제16조(통합심의위원회 기능 대행) 법 제21조제8항에 따라 통합심의위원회의 기능을 「화성시 도시계획 조례」 제74조의2에 따른 공동위원회에서 대행할 수 있다.

제17조(관리처분계획의 인가) 영 제23조제2항제4호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”은 다음 각 호에 따른다.

1. 법 제26조제1항제1호의 분양설계에는 다음 각 목의 사항을 포함한다.

가. 관리처분계획 대상물건 조서 및 도면

나. 임대주택의 부지명세와 부지가액, 처분방법 및 임대주택 입주대상 세입자명부

다. 환지예정지 도면

라. 종전 토지의 지적 또는 임야도면

2. 법 제16조에 따른 관리처분계획의 토지등소유자 전체회의 의결서 사본 및 법 제29조에 따른 분양신청서(권리신고사항 포함) 사본

3. 법 제26조제1항제8호에 따른 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액과 영 제23조제2항제1호에 따른 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 권리명세 및 이에 대한 청산방법에 대하여 토지등소유자 및 세입자와 진행된 협의결과

4. 복합개발사업의 시행으로 인하여 새롭게 설치되는 기반시설 등의 명세와 용도가 폐지되는 기반시설 등의 명세

5. 제20조에 따른 현금납부액 산정을 위한 감정평가서, 납부방법 및 납부기한 등을 포함한 협약 관련 서류

6. 그 밖의 관리처분계획 내용을 증명하는 서류

제18조(감정평가법인등의 선정기준 등) ① 시장은 법 제26조제2항제2호에 따라 감정평가법인등을 선정할 때에는 경기도 내에 주ㆍ분사무소를 둔 감정평가법인등으로부터 신청을 받아 다음 각 호의 사항을 고려하여 선정한다.

1. 감정평가사의 수

2. 감정평가 수행 실적

3. 기존의 참여 실적

4. 법규 준수 등 이행도

5. 감정평가계획의 적정성

6. 감정평가수수료의 적정성

② 제1항에 따른 세부 심사기준 등 감정평가법인등의 선정에 필요한 사항은 「경기도 도시 및 주거환경정비 조례」 별표 2를 준용할 수 있다.

③ 시장은 사업시행자의 요청이 있거나 그 밖에 필요하다고 인정하는 경우 제1항에도 불구하고 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제33조에 따른 한국감정평가사협회에 감정평가법인등의 추천을 의뢰하여 추천받은 자를 감정평가법인등으로 선정할 수 있다.

제19조(분양신청의 절차 등) ① 영 제24조제1항제9호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 법 제29조제3호에 따른 분양신청기간 종료 후 법 제18조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 법 제29조제1항부터 제3항에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.

② 영 제24조제2항제3호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”은 다음 각 호에 따른다.

1. 분양신청 안내문

2. 철거 및 이주 예정일

3. 법 제29조에 따라 분양신청을 하려는 자는 영 제24조제2항제2호에 따른 분양신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여야 한다.

가. 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권의 내역

나. 분양신청권리를 증명할 수 있는 서류

다. 법 제20조에 따른 시행규정에서 분양신청자격을 특별히 정한 경우 그 자격을 증명할 수 있는 서류

라. 분양예정 대지 또는 건축물 중 관리처분계획 기준 범위에서 희망하는 대상ㆍ규모에 관한 의견서

제4장 도심복합개발사업의 절차 간소화 및 지원 등

제20조(공공기여 및 현금납부 등) ① 법 제38조제1항에 따른 “시ㆍ도조례로 정하는 바에 따른 개발 및 건설ㆍ설치에 필요한 비용의 납부”란 다음 각 호의 시설을 건설ㆍ설치 및 비용의 납부를 말한다.

1. 공연전시장

2. 「스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 스마트도시기반시설

3. 저출생ㆍ고령화 등 인구구조 및 주변여건 변화 대응을 위한 시설

② 법 제38조에 따른 공공기여와 용도지역 변경 등에 따른 공공기여 세부 기준 등은 시장이 따로 정하여 운영할 수 있다.

③ 공공기여와 관련하여 이 조례에 규정이 있는 것을 제외하고는 국토교통부에서 배부한 ‘공공기여 가이드라인’을 준용한다.

제21조(국민주택규모 주택의 공급 등) ① 영 제28조제1항제1호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”은 100분의 50으로 한다.

② 영 제28조제1항제2호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”은 100분의 50으로 한다.

③ 영 제28조제5항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”은 100분의 60으로 한다.

제22조(관계서류의 열람 및 보관 등) ① 영 제32조제8호에서 “기타 시ㆍ도조례로 정하는 사항”은 다음 각 호를 따른다.

1. 설계자ㆍ시공자ㆍ철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서 및 세부 계약 변경에 관한 사항

2. 해당 복합개발사업의 시행에 관한 공문서

② 규칙 제11조제1항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 바”란 규칙 제11조제1항 각 호의 서류를 법 제34조제2항에 따른 이전고시일부터 3개월 이내 또는 복합개발사업의 폐지일부터 2개월 이내에 시장ㆍ군수에게 인계하여야 한다. 다만 시장ㆍ군수가 특별한 사유가 있다고 인정하는 때에는 사업시행자의 신청에 의하여 인계기간을 연기할 수 있다.

제23조(시행규칙) 이 조례의 시행에 필요한 사항은 규칙으로 정한다.

부칙

이 조례는 공포된 날로부터 시행한다. 다만, 법 제6조에 따른 복합개발계획의 입안 제안이 법 시행일인 2025년 2월 7일부터 이 조례 공포일 이전에 있은 경우에는 이 조례에 따른 입안 제안으로 본다.

[별표 1]

도심 복합개발혁신지구 조사서

1. 혁신지구명
2. 위치 및 면적
3. 인구 및 주택 현황
인구	천명			가구			천호				부족 주택수			천호					부족률			%
4. 공장현황
구분		종류								수량							면적
공장용지										곳							㎡
5. 토지이용현황(㎡)
도시지역		합계			전용주거 지역			일반주거 지역				준주거 지역			상업지역			준공업 지역					자연녹지 지역
합계
전
답
대
임야
기타
도시지역 밖		합계				계획관리 지역			생산관리 지역				보전관리 지역			농림지역					자연환경 보전지역
합계
전
답
대
임야
기타
6. 공법상 제한 현황
제한내용		위치																		면적(㎡)
군사시설 보호
고도 제한
농업진흥지역
문화재 보호
기타

7. 농경지 현황(㎡)
구분	계	농업진흥지역	농업진흥지역 밖
농업진흥구역	농업보호구역
계	계	전	답	계	전	답	계	전	답	계	전	답
도시지역
도시지역 밖
8. 지구 내 지장물 현황
지장물 내용	존치 대상	철거 대상	비고
9. 인근 주요 지장물 현황
지장물 내용	구역경계와의 거리	이용계획
10. 공시지가 고시일자		11. 기준지6가 (㎡당)	최저: 천원 최고: 천원
12. 추정사업비 (천원)	계	용지비	공사비	기타
13. 간선시설	구분	기존	신설
수량	금액(천원)	수량	금액(천원)
14. 종합의견
15. 조사자	소속		직위(직급)		성명	□
16. 확인자	소속		직위(지급)		성명	□
210mm×297mm(보존용지(2종) 70g/㎡)

[별표 2]

복합개발계획의 입안 제안서

※ 색상이 어두운 칸은 제안자가 작성하지 않으며, [ ]에는 해당하는 곳에 ✓표를 합니다.

접수번호

접수일

제안자

기 관 명

(법 인 명)

대 표 자

주    소

전화번호

복합개발사업
개요

사 업 명

사업 유형

[  ] 성장거점형                 [  ] 주거중심형

시행 방식

사업시행자

지정에 관한

계획

시행 예정일

도심복합개발

혁신지구의

위치

도심복합개발

혁신지구의

면적

㎡

계획 인구 및

세대수

「도심 복합개발 지원에 관한 법률」 제6조제1항에 따라 위와 같이 도심복합개발혁신지구의 지정 (변경지정)을 제안합니다.

년       월       일

제안자                                                   (서명 또는 인)

화성시장 귀하

첨부

서류

1. 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」 제5조제1항에 따른 복합개발계획도서 및 계획설명서

2. 「도심 복합개발 지원에 관한 법률 시행령」 제5조제1항에 따른 토지등소유자의 동의서

3. 「도심 복합개발 지원에 관한 법률 시행령」 제6조에 따른 공공를 위하여 필요한 관계 서류

수수료

없음

이 제안서는 다음과 같이 처리됩니다.

처 리 절 차

제안서

작성

□

접 수

□

딥안제안의 공고

□

의견제출 및 검토

□

지방도시계획위원회 자문

□

통 보

제안자

특별자치시

특별자치도

시ㆍ군ㆍ구

특별자치시

특별자치도

시ㆍ군ㆍ구

관계기관

특별자치시

특별자치도

시ㆍ군ㆍ구

특별자치시

특별자치도

시ㆍ군ㆍ구

특별자치시

특별자치도

시ㆍ군ㆍ구

210㎜×297㎜[백상지(80g/㎡) 또는 중질지(80g/㎡)]