화성시 지구단위계획 수립지침

전문개정 2011. 10. 20 예규 제61호

(제명개정)

전부개정 2018.  6. 12 예규 제86호

(제명개정)

화성시 지구단위계획 수립지침

화성시 지구단위계획 수립지침

제1장 총칙

제1조(목적) 이 지침은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제49조부터 제52조까지의 규정 및 국토교통부 「지구단위계획수립지침」에 관한 세부적인 기준을 정하는 것을 목적으로 한다.

제2조(법적근거) 이 지침은 법 제49조제2항에 따라 제정된 국토교통부 「지구단위계획수립지침」 1-1-2에 따른다.

제3조(정의) 이 지침에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “기준용적률”이란 지구단위계획 수립에 있어 도로, 경관, 기반시설 용량 등 입지적 여건을 고려하여 법정용적률 범위에서 가구 및 획지별로 배분하는 기본적인 용적률을 말한다.

2. “상한용적률”이란 기준용적률을 토대로 완화(기부채납/인센티브) 또는 강화하여 적용할 수 있는 최고한도의 용적률을 말한다.

3. “적용용적률”이란 제8조제2항의 기준에 따라 산출되는 용적률을 말한다.

4. “기반시설”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제2조에 규정된 기반시설을 말한다.

5. “공공시설 등”이란 법 제2조제13호 및 영 제4조에 따른 공공시설 또는 영 제45조제3항에 따른 기반시설 중 학교(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제4조제3항제1호 각 목의 개발사업시행자 외의 개발사업시행자가 무상 공급하는 학교로 한정한다)를 말한다.

제4조(적용범위) ① 이 지침은 다음 각 호의 주택건설을 위한 지구단위계획에 적용한다.

1. 도시지역 내에서 법 제49조에 따라 수립하는 지구단위계획

2. 「도시개발법」 제4조 및 제17조에 따른 도시개발사업에 관한 개발계획 및 실시계획에 포함되는 지구단위계획

3. 「택지개발촉진법」 제9조제2항에 따른 택지개발사업에 관한 실시계획에 포함되는 지구단위계획[준공 후 5년(330만 제곱미터 이상 신도시는 10년)이 지난 지구로 한정한다]

4. 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 도시지역 내에서 사업계획 승인 시 의제되는 지구단위계획

5. 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따른 정비계획 수립 시 지구단위계획으로 결정ㆍ고시된 것으로 보는 정비계획 수립

② 이 지침은 화성시의 지구단위계획 검토 기준으로 적용한다.

③ 이 지침의 규정에도 불구하고 불가피한 사유 등이 있는 경우에는 화성시 도시계획(공동)위원회의 심의를 거쳐 이 지침의 규정 일부에 대하여 완화 또는 강화하여 적용할 수 있다.

제2장 구역경계 및 용도지역

제5조(구역의 경계 설정기준) ① 도시기본계획 등 상위계획상 개발용도로 계획된 미개발지는 일단의 토지 전체를 대상으로 구역계를 설정하여 종합적인 기반시설의 확보 및 배치 등 계획적 개발을 도모할 수 있도록 계획한다.

② 계획구역의 경계는 사업대상 토지와 그 사업으로 인하여 직접 영향을 미칠 것으로 예상하는 일단의 토지 및 기반시설 부지를 포함하여 계획한다.

③ 기존 개발지에서 구역 설정은 일정한 범위의 가구(집산도로로 둘러싸인 가구 등을 말한다)를 대상으로 하여 구역의 정형화를 도모하도록 한다.

④ 지구단위계획이 미수립된 지구단위계획구역에서는 그 구역 전체를 대상으로 지구단위계획을 수립한다.

제6조(주거지역의 종 세분 기준) ① 주거지역의 종 세분은 국토교통부 「도시·군관리계획수립지침」 3-1-2-2부터 3-1-2-4까지 제시된 다음의 기준을 따른다.

1. 제1종전용주거지역

가. 기존 시가지 또는 그 주변의 환경이 양호한 단독주택지로서 주거환경을 보전할 필요가 있거나 이러한 지역으로 유도하고자 하는 지역

나. 신시가지 중 주택지로 개발할 지역으로 양호한 단독주택지 개발사업이 시행되는 지역

다. 개발제한구역이 우선 해제되는 지역으로서 주변 자연환경과의 조화가 필요한 지역

2. 제2종전용주거지역

가. 기성 및 주변 시가지의 주택으로서 순화된 주거지역에서 이미 형성되어 있는 중층 주택 및 기반시설의 정비 상황에서 보아 중·저층주택이 입지하여도 환경악화의 우려가 없는 지역

나. 중·저층 주택단지로 계획적으로 정비하였거나 정비하기로 계획된 구역 또는 그 주변 지역

3. 제1종일반주거지역

가. 도시경관 및 자연환경의 보호가 필요한 역사문화구역의 인접지, 공원 등에 인접한 양호한 주택지, 구릉지와 그 주변, 하천·호소 주변 지역으로 경관이 양호하여 중·고층주택이 입지할 경우 경관 훼손의 우려가 큰 지역

나. 전용주거지역 및 경관지구에 인접하여 양호한 주거환경을 유지할 필요가 있는 주택지

다. 단독주택·다가구·다세대 및 연립주택이 주로 입지하는 주택지

라. 개발제한구역을 조정하기 위하여 도시ㆍ군기본계획상 시가화예정용지로 지정된 지역으로서 주변 자연환경과의 조화가 필요한 지역

마. 가능한 한 주간선도로와 접하지 않아야 한다. 다만, 주간선도로에 충분한 시설녹지가 설치된 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 제2종일반주거지역

가. 기존 시가지 및 시가지주변의 주택지로서 중층주택이 입지하여도 환경악화, 자연경관의 저해 및 풍치를 저해할 우려가 없는 지역

나. 원칙적으로 중심상업지역, 전용공업지역, 일반공업지역과 접하여 지정하지 않아야 한다. 다만, 녹지대 또는 지형적으로 차단되어 주거환경에 지장을 초래하지 않는 경우에는 그러하지 아니하다.

다. 제1종 및 제3종일반주거지역에 해당하지 아니하는 경우

5. 제3종일반주거지역

가. 계획적으로 중·고층주택지로서 정비가 완료되었거나 정비하는 것이 바람직한 지역 및 그 주변 지역

나. 중·고층주택을 입지시켜 인근의 주거 및 근린생활시설 등이 조화될 필요가 있는 지역

다. 간선도로(주간선도로와 보조간선도로를 말한다)설치 등 교통환경이 양호하며 역세권 내에 포함된 지역

6. 준주거지역

가. 주거용도와 상업용도가 혼재하지만 주로 주거환경을 보호하여야 할 지역

나. 중심 시가지 또는 역 주변의 상업지역에 접한 주택지로서 상업적 활동의 보완이 필요한 지역

다. 상업지역 및 공업지역에 접한 주택지로 어느 정도 용도의 혼재를 인정하는 지역

라. 주택지를 통과하는 주요 간선도로 및 철도역 주변의 주택지

마. 주거지역과 상업지역 사이에 완충 기능이 요구되는 지역

바. 계획적 주택단지 내의 상업시설용지가 요구되는 지역

사. 장례식장·공장 등 주거환경을 침해할 수 있는 시설은 주거 기능과 분리해 배치하고, 주변에 완충녹지를 배치토록 한다.

아. 일반공업지역·전용공업지역과의 경계는 도로·하천 등의 지형지물에 따라 명확히 구분한다.

② 녹지지역을 주거지역으로 변경하는 지역에서 30만 제곱미터 이상의 주택단지 건설 시에는 쾌적한 주거환경을 고려하여 계획을 수립할 경우에는 제1ㆍ2종전용주거지역, 제1ㆍ2일반주거지역, 준주거지역의 용도지역을 부여할 수 있다.

제3장 개발밀도

제7조(기본방향) ① 개발밀도는 도시기본계획상 해당 생활권별 목표연도 인구수용계획을 초과하여 수립할 수 없다.

② 주거지역에서 세분된 용도지역을 변경(상향)하는 경우에는 변경 후의 용도지역을 기준으로 기준용적률을 적용하며, 기반시설 확보 비율이 일정한 기준을 초과하는 부분에 대하여 상한용적률 범위에서 용적률을 완화 적용한다.

제8조(용적률 적용기준) ① 지구단위계획 내에서 기준용적률 및 상한용적률은 다음과 같다.

구 분	기준용적률	상한용적률
제1종 전용주거지역 제2종 전용주거지역 제1종 일반주거지역 제2종 일반주거지역 제3종 일반주거지역 준주거지역	80%이하 120%이하 180%이하 230%이하 270%이하 400%이하	100%이하 150%이하 200%이하 250%이하 300%이하 500%이하

② 용도지역 변경시의 용적률은 다음 기준을 적용한다.

기반시설 확보기준 (도시계획시설)	적용용적률		비고
구역면적 20%이하	기준용적률 - 2.75(20%-기반시설확보비율)
구역면적 20% 초과	총 공공시설 등 면적 제외 총 기반시설 면적이 전체구역면적의 20% 초과	기준용적률 × [1+1.5×(공공시설 등 제공면적)/(전체구역면적-공공시설 등 제공면적)]
	총 공공시설 등 면적 제외 총 기반시설 면적이 전체구역면적의 20% 이하	기준용적률 × [1+1.5×(총 기반시설면적-전체구역면적의 20%)/(전체구역면적-공공시설 등 제공면적)]
※ 세부산정방법 및 사례는 별지 2 참조

③ 제2호의 기반시설 확보 비율의 산정 및 제공하는 공공시설 등의 면적은 다음의 기준을 적용한다.

가. 기반시설확보기준 산정시 지구단위계획구역 내에 존치하는 기 개설 기반 시설 등의 면적은 전체 구역면적과 총 기반시설 면적, 공공시설 등 제공 면적에서 모두 제외하고, 대체하는 기 개설 기반시설 등의 면적은 전체 구역면적과 총 기반시설 면적, 공공시설 등 제공면적에 모두 산입한다.

나. 적용용적률 산정시 기 개설 도시계획시설을 존치 또는 대체하는 공공시설 등은 전체 구역면적과 총 기반시설 면적, 기반시설확보비율, 공공시설 등 제공면적에서 모두 제외한다.

다. 지구단위계획구역에 인접하여 제공(기부채납하거나 무상귀속되는 경우에 한한다)하는 공공시설 등의 면적은 화성시 도시계획(공동)위원회에서 인정하는 경우에 구역면적과 기반시설 면적에 모두 포함한다.

라. 구역면적의 20%를 초과하는 기반시설을 확보한 경우에 제공하는 공공시설 등 부지의 용적률이 주택건설을 하고자 하는 부지의 용적률과 다른 경우에는 제공하는 공공시설 면적 산정시 용적률 차이만큼 가중치를 적용한다.

마. 구역 내에 서로 다른 세분된 용도지역이 혼재하는 경우에는 구역면적에서 용도지역 변경(상향)이 없는 건축대지면적을 제외하여 기반시설 확보 기준을 산정한다.

④ 용도지역 변경(기존의 용도지역이 용적률이 높은 용도지역으로 변경되는 경우에 한함)없이 수립되는 지구단위계획의 용적률 완화는 법 시행령 제46조의 규정을 적용하되 기준 및 상한용적률은 제3장제2절제1호의 기준을 적용한다.

⑤ 제2호의 규정에도 불구하고 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 공동주택건설을 위한 도시정비사업(주거환경개선, 주택재개발, 주택재건축)의 지구단위계획은 다음의 기준을 적용한다.

가. 용도지역별 상한용적률은 제1호의 기준을 적용한다.

나. 기존 용적률이 제1호의 용도지역별 상한용적률을 초과하는 경우에는 그 용적률을 상한용적률로 적용한다.

다. 계획세대수가 기존 세대수의 10%를 초과(임대주택 의무건설호수 제외)하는 경우에는 제2호의 용적률 적용기준을 준용한다. 이 경우 제2호의 표에서 기반시설확보기준의 구간은 “구역면적 10%이하, 구역면적 10%초과”로 하며, 적용용적률 산정은 “20%”를 “10%”로 하여 적용한다.

라. 기존 세대수의 10%미만의 증가는 제2호의 기반시설확보기준에 따른 용적률 규정을 적용하지 아니한다. 이 경우 임대주택 의무건설 호수를 포함하지 아니한다.

⑥ 법 제66조에 따른 개발밀도 관리구역에서 기준용적률 이하로 개발밀도를 제한하는 경우에는 이 지침에서 정하는 용적률 적용기준을 적용하지 아니한다.

⑦ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 도시ㆍ주거환경정비기본계획이 수립된 지역에서의 밀도계획은 해당 기본계획을 따른다.

⑧ 녹지지역에서의 용도지역 변경은 제2장제3절의 규정을 준용하되 전용 주거지역이나 제1종 일반주거지역으로 계획하여 저밀도의 쾌적한 주거 환경을 조성하도록 하여야 하며, 도시기본계획 등 상위계획에 들어맞는 공동주택건설의 경우에는 기준용적률 180% 이하로 하여 제2호의 산식을 적용하되 상한용적률은 200%를 초과할 수 없다.

⑨ 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 도시재정비촉진지구 내에서는 재정비촉진계획에 따른다.

⑩ 용도지역변경(상향)이 수반되는 경우로서 전면개발방식이 아닌 현지 여건을 반영하기 위한 경우(공동주택 건축을 위한 경우 제외)에는 제2호에도 불구하고 제6호를 적용할 수 있다.

⑪ 준주거지역내 기준용적률은 400%이하로 한다. 다만, 준주거지역 내에서 공동주택건설을 목적으로 지구단위계획 수립시(공공시설 제공에 한한다) 기준용적률 230% 이하로 하여 제2호의 산식을 적용하되 상한용적률은 250%를 초과할 수 없다.

제4장 기반시설

제9조(기본방향) ① 도시기본계획 및 도시관리계획의 내용을 구체화하여 시설별 현황분석, 수요추정, 입지검토를 비롯하여 구체적인 사업계획을 수립하여야 한다.

② 기반시설은 원칙적으로 해당 구역내에 확보하여야 한다. 다만, 도로ㆍ공원ㆍ학교에 대하여는 주변지역 개발과 연계하여 기반시설의 효율적 배치를 위하여 도시계획위원회가 인정한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 지구단위계획 수립시 기정 도시계획시설의 폐지는 원칙적으로 불허한다. 다만, 폐지가 불가피한 경우에는 폐지되는 면적의 100%(미 조성시설은 80%)를 기반시설로 조성한다.

④ 이 지침에서 정하지 아니하는 사항에 대하여는 「도시계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」, 국토교통부 「도시ㆍ군관리계획 수립지침」및 「지구단위계획수립지침」에서 정하는 바에 따른다.

제10조(도로의 계획기준) 도로계획기준은 국토교통부 「도시계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」, 「도시․군관리계획수립지침」,

「주택건설기준 등에 관한 규정」을 적용한다.

제11조(공원․녹지의 계획 기준) ① 공원ㆍ녹지의 확보는 녹지지역을 주거지역으로 변경하는 지역 및 시가화지역 내에서 지구단위계획 수립시 구역면적의 5% 이상 또는 계획인구 1인당 3제곱미터 이상 중 큰 면적을 확보하여야 한다. 다만, 위 규정에도 불구하고 도시개발사업 등 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에서 따로 공원 및 녹지 확보 규모를 정하고 있는 경우 그에 따른다.

② 공원은 이용에 편의를 도모하도록 구역내 이용권 중심에 배치한다. 다만, 주변 개발계획 및 인접 주민의 이용권 등과 연계하여 배치가 필요한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1호 규정에 불구하고 기존 세대수의 10%를 초과(임대주택 의무건설 호수 제외)하는 공동주택건설을 위한 도시정비사업(주거환경개선, 주택 재개발, 주택재건축)은 추가 수용인구 1인당 3제곱미터 이상의 공원 또는 녹지(도시계획시설)를 확보하여야 한다.

④ 제1호 및 제3호 이외의 경우 공원ㆍ녹지 확보기준은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 시행규칙 제5조 [별표2] “개발계획 규모별 도시 공원 또는 녹지의 확보기준”을 따른다.

제11조(주차장의 계획 기준) ① 주차장 계획은 지구외곽 또는 자투리 토지 등에 계획하는 것을 지양하고 이용권 및 주민편의 등을 종합적으로 고려하여 계획한다.

② 공동주택 단지 안에는 세대당 1.0대 이상의 주차장을 설치하여야 한다.

③ 300세대 이상의 공동주택 단지 안에 설치하는 주차장은 총 주차대수 80% 이상을 지하에 설치하여야 한다. 다만, 도시계획(공동)위원회에서 단지의 지형ㆍ지반의 상태, 기타 여건 등으로 지하주차장의 설치가 곤란하다 인정하는 경우에는 그러하지 아니한다.

제12조(학교의 계획 기준) ① 인구수용계획에 따른 학교시설은 관할교육청과 협의하여 반영하고 그 입지는 「도시계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」, 「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에서 정하는 바에 따른다.

제5장  환경ㆍ경관

제13조(기본방향) ① 경관에 대한 종합적인 검토가 가능하도록 사업대상지 주변과 연계한 경관시뮬레이션(매스모델 또는 합성사진)을 작성하여야 한다. 이 경우 근경ㆍ중경ㆍ원경 계획을 다음 각 목을 준용하여 작성한다.

1. 근경계획 : 단위건축물의 층수계획은 인접지의 현황을 고려하여 안정감이 있도록 하며, 건축물 상호간의 층수변화로 형성하는 스카이라인에는 리듬감을 주도록 하고 단지배치도, 조감도와 주요부분 예시도를 작성한다.

2. 중경ㆍ원경계획 : 계획구역으로부터 일정거리가 떨어진 조망점으로부터 계획구역 조망시 파악되는 경관상 문제점을 개선하는 계획을 수립한다. 조망점은 중경의 경우 계획구역 경계로부터 약 400～800m, 원경의 경우 800m 이상의 거리에서 일반인의 통행량이 많은 지점을 선정한다.

제14조(건축물의 높이) ① 건축물의 높이는 용적률의 범위내에서 다양한 공간을 창출할 수 있도록 주변여건 등에 따라 다음 사항을 고려하여 계획을 수립한다.

1. 공원, 학교, 단독주택지 인접지역 등 주변 경관 등에 영향을 미치는 지역은 조망권, 일조권 등을 종합적으로 고려하여 중ㆍ저층으로 계획하되 현지 여건을 감안하여 도시계획(공동)위원회 심의결과에 따른다.

2. 전용주거지역과 인접한 지역은 중ㆍ저층으로 계획하고 농촌지역에 산발적인 고층아파트 계획을 지양한다.

3. 건축물 높이의 최고, 최저한도를 정하고 있는 고도지구에서는 해당 지구에서 정하는 기준에 따른다.

제15조(건축물의 배치) ① 판상형의 공동주택은 4호 연립 이하로 계획하거나 또는 1개동의 길이를 50m 이하로 계획하여야 한다. 다만, 세대수가 150세대 미만인 재건축 계획과 테라스형 공동주택 및 4층 이하 공동주택의 경우에는 그러하지 아니한다.

② 서로 다른 높이의 건물을 적절히 배치하여 다양한 경관과 개방감이 조성되고 조망권이 최대한 확보될 수 있도록 한다.

③ 주동은 각 세대별 사생활의 보호ㆍ채광ㆍ일조ㆍ통풍 등에 유리하도록 배치하여야 한다.

④ 주요 가로변으로부터 주요 조망요소 등에 연결되는 조망축 또는 통경축을 확보하여야 한다.

⑤ 기타 사항에 대하여는 『경기도 주택조례』 기준을 따른다.

제16조(환경관리계획) ① 환경관리계획은 「도시․군관리계획수립지침」에 따른 환경성검토결과에 기초하여 수립하고, 자연환경을 보전하기 위하여 다음 사항을 고려하여 계획을 수립한다.

1. 구릉지 등의 개발에서 절토를 최소화하고 절토면이 발생하는 경우에는 환경친화적으로 처리하여야 한다.

2. 습지나 지하수면이 높은 지역, 야생동식물의 서식처 등 생태민감 지역은 이를 보존하여야 한다.

3. 구릉지에는 가급적 자연지형을 보존할 수 있도록 저층 위주로 계획한다.

제6장  공동개발

제17조(공동개발 계획 기준) ① 공동개발 계획은 국토교통부 「지구단위계획수립지침」제12절(공동개발 및 합벽건축)을 준용한다.

부칙 (2018. 6. 12 예규 제86호 전부개정)

제1조(시행일) 이 예규는 발령한 날부터 시행한다.

제2조(경과조치) 이 예규 시행 이전 지구단위계획에 대한 주민제안에 대해 입안반영 또는 수용여부 통보를 하였거나, 주민의견 청취를 위한 공람․공고 등을 실시한 경우에는 이 예규를 적용하지 아니한다.