화성시 지구단위계획 수립지침

전문개정 2011. 10. 20  예규 제61호

(제명개정)

전부개정 2018.  6. 12  예규 제86호

(제명개정)

일부개정 2026.  4. 17 예규 제114호

화성시 지구단위계획 수립지침

화성시 지구단위계획 수립지침

제1장 총칙

제1조(목적) 이 지침은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제49조부터 제52조까지의 규정 및 국토교통부 「지구단위계획수립지침」에 관한 세부적인 기준을 정하여 지구단위계획제도의 원활한 운영을 도모함을 목적으로 한다. (개정 2026. 4. 17)

제2조(법적근거) 이 지침은 법 제49조제2항에 따라 제정된 국토교통부 「지구단위계획수립지침」 1-1-2에 따른다.

제3조(정의) 이 지침에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (개정 2026. 4. 17)

1. “기준용적률”이란 지구단위계획 수립에 있어 도로, 경관, 기반시설 용량 등 입지적 여건을 고려하여 법정용적률 범위에서 가구 및 획지별로 배분하는 기본적인 용적률을 말한다.

2. “상한용적률”이란 기준용적률을 토대로 완화(기부채납 및 인센티브를 말한다)하여 적용할 수 있는 최고한도의 용적률을 말한다.

2의2. “인센티브용적률”이란 제8조의2에 따른 계획유도 인센티브 항목을 적용하여 공공시설등을 제공(기부채납하거나 공공시설로 귀속되는 경우로 한정한다)하여 완화받은 용적률에 가산할 수 있는 추가 용적률을 말한다.

3. “적용용적률”이란 제8조제2항 및 제8조의2에 따라 산출되는 용적률을 말한다. 이 경우 상한용적률을 초과할 수 없다.

4. “기반시설”이란 법 제2조제6호 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제2조에 따른 기반시설을 말한다.

5. “공공시설 등”이란 법 제2조제13호 및 영 제4조에 따른 공공시설 또는 영 제45조제3항에 따른 기반시설 중 학교(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제4조제3항제1호 각 목의 개발사업시행자 외의 개발사업시행자가 무상 공급하는 학교로 한정한다)를 말한다.

제4조(적용범위) ① 이 지침은 다음 각 호의 주택건설을 위한 지구단위계획에 적용한다. (개정 2026. 4. 17)

1. 도시지역 내에서 법 제49조에 따라 수립하는 지구단위계획

2. 「도시개발법」 제4조 및 제17조에 따른 도시개발사업에 관한 개발계획 및 실시계획에 포함되는 지구단위계획

3. 「택지개발촉진법」 제9조제2항에 따른 택지개발사업에 관한 실시계획에 포함되는 지구단위계획(준공일부터 5년이 지난 택지지구로 한정한다)

3의2. 「공공주택 특별법」 제17조제1항에 따른 공공주택지구계획에 포함되는 지구단위계획(준공일부터 5년이 지난 공공주택지구로 한정한다)

4. 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 도시지역 내에서 사업계획 승인 시 의제되는 지구단위계획

5. 「도시 및 주거환경정비법」 제17조제1항에 따라 지구단위계획으로 결정ㆍ고시된 것으로 보는 정비계획. 다만, 도시ㆍ주거환경정비기본계획에서 따로 정한 사항은 제외한다.

② 이 지침은 화성시의 지구단위계획 검토 기준으로 적용한다.

③ 이 지침의 규정에도 불구하고 불가피한 사유 등이 있는 경우에는 화성시 도시계획(공동)위원회의 심의를 거쳐 이 지침의 규정 일부에 대하여 완화 또는 강화하여 적용할 수 있다.

제2장 구역경계 및 용도지역

제5조(구역의 경계 설정기준) ① 도시기본계획 등 상위계획상 개발용도로 계획된 미개발지는 일단의 토지 전체를 대상으로 구역계를 설정하여 종합적인 기반시설의 확보 및 배치 등 계획적 개발을 도모할 수 있도록 계획한다.

② 계획구역의 경계는 사업대상 토지와 그 사업으로 인하여 직접 영향을 미칠 것으로 예상하는 일단의 토지 및 기반시설 부지를 포함하여 계획한다.

③ 기존 개발지에서 구역 설정은 일정한 범위의 가구(집산도로로 둘러싸인 가구 등을 말한다)를 대상으로 하여 구역의 정형화를 도모하도록 한다.

④ 지구단위계획이 미수립된 지구단위계획구역에서는 그 구역 전체를 대상으로 지구단위계획을 수립한다.

제6조(용도지역) ① 주거지역의 세분은 국토교통부 「도시·군관리계획수립지침」 3-1-2-2부터 3-1-2-4까지 제시된 기준을 따른다. (개정 2026. 4. 17)

삭제 (2026. 4. 17)

2. 삭제 (2026. 4. 17)

3. 삭제 (2026. 4. 17)

4. 삭제 (2026. 4. 17)

5. 삭제 (2026. 4. 17)

6. 삭제 (2026. 4. 17)

② 녹지지역을 주거지역으로 변경하는 지역에서 30만 제곱미터 이상의 주택단지 건설 시에는 쾌적한 주거환경을 고려하여 계획을 수립할 경우에는 제1ㆍ2종전용주거지역, 제1ㆍ2일반주거지역, 준주거지역의 용도지역을 부여할 수 있다.

③ 용도지역의 변경은 용도지역의 세분을 포함하여 원칙적으로 2단계 이내에서 용적률이 높은 용도지역으로 상향하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 도시기본계획에서 정하는 인구배분계획 등에 적합하고 충분한 기반시설을 확보했다고 화성시 도시계획(공동)위원회의 심의를 거쳐  인정하는 경우에는 그렇지 않다. (신설 2026. 4. 17)

[제목개정 2026. 4. 17]

제3장 개발밀도

제7조(기본방향) ① 개발밀도는 도시기본계획상 해당 생활권별 목표연도 인구수용계획을 초과하여 수립할 수 없다.

② 주거지역에서 세분된 용도지역을 변경(용적률 상향)하는 경우에는 변경 후의 용도지역을 기준으로 기준용적률을 적용하며, 기반시설 확보 비율이 일정한 기준을 초과하는 부분에 대하여 상한용적률 범위에서 용적률을 완화 적용한다. (개정 2026. 4. 17)

제8조(용적률 적용기준) ① 지구단위계획 내에서 기준용적률 및 상한용적률은 다음과 같다.

구 분	기준용적률	상한용적률
제1종 전용주거지역 제2종 전용주거지역 제1종 일반주거지역 제2종 일반주거지역 제3종 일반주거지역 준주거지역	80%이하 120%이하 180%이하 230%이하 270%이하 400%이하	100%이하 150%이하 200%이하 250%이하 300%이하 500%이하

② 용도지역 변경시의 용적률은 다음 기준을 적용한다. (개정 2026. 4. 17)

기반시설

확보기준

용적률

구역면적

20%이하

기준 용적률 - 2.75 × (20% - 기반시설 확보비율)

구역면적

20%초과

총 공공시설등 면적 제외 총 기반시설 면적이 전체 구역면적의 20% 초과

[eqn: 기준용적률 TIMES [1+ {1.5~ TIMES ~(공공시설등~제공면적)} over {(전체~구역면적-공공시설등~제공면적)} ]]

총 공공시설등 면적 제외 총 기반시설 면적이 전체 구역면적의 20% 이하

[eqn: 기준용적률 TIMES [1+ {1.5 TIMES (총~기반시설~면적-전체~구역면적의~20%)} over {(전체~구역면적-공공시설~등~제공면적)} ]]

비고

세부 산정방법 및 예시는 별표 1 참조

③ 제2항의 기반시설 확보 비율의 산정 및 제공하는 공공시설등의 면적은 다음 각 호의 기준을 적용한다. (개정 2026. 4. 17)

1. 기반시설 확보기준 산정 시 지구단위계획구역 내에 존치하는 기 개설 기반시설 등의 면적은 전체 구역면적과 총 기반시설 면적, 공공시설등 제공 면적에서 모두 제외하고, 대체하는 기 개설 기반시설 등의 면적은 전체 구역면적과 총 기반시설 면적, 공공시설등 제공면적에 모두 산입할 것

2. 용적률 산정 시 기 설치 완료된 도시계획시설을 존치 또는 대체하는 공공시설등은 전체 구역면적과 총 기반시설 면적, 기반시설확보비율, 공공시설등 제공면적에서 모두 제외할 것

3. 지구단위계획구역에 인접하여 제공(기부채납하거나 공공시설로 귀속되는 경우로 한정한다)하는 공공시설등의 면적은 화성시 도시계획(공동)위원회의 심의를 거치는 경우에 구역면적과 기반시설 면적에 모두 포함할 것. 이 경우 제8조의2에 따른 인센티브용적률과 중복하여 적용하지 않는다.

4. 구역면적의 20퍼센트를 초과하는 기반시설을 확보한 경우에 제공하는 공공시설등 부지의 용적률이 주택건설을 하려는 부지의 용적률과 다른 경우에는 제공하는 공공시설 면적 산정 시 용적률 차이만큼 가중치를 적용할 것

5. 구역 내에 서로 다른 세분된 용도지역이 혼재하는 경우에는 구역면적에서 용도지역 변경(용적률 상향)이 없는 건축대지면적을 제외하여 기반시설 확보 기준을 산정할 것

6. 지구단위계획구역의 차량진출입을 위한 도로(완화차로) 및 입주민을 위한 공원 등 공공성이 낮은 필수 기반시설은 공공시설등 제공면적에서 제외할 것

④ 용도지역 변경(기존의 용도지역이 용적률이 높은 용도지역으로 변경되는 경우에 한함)없이 수립되는 지구단위계획의 용적률 완화는 법 시행령 제46조의 규정을 적용하되 기준 및 상한용적률은 제1항의 기준을 적용한다. 다만, 입안권자가 해당 지역에 다수의 공동주택 및 상가 등 집합 건물 등이 혼재되어 지구단위계획의 수립 및 실현이 어려울 것으로 판단되는 경우에는 화성시 도시계획(공동)위원회의 심의를 거쳐 제8조에 따른 상한용적률을 완화할 수 있다. (개정 2026. 4. 17)

⑤ 삭제 (2026. 4. 17)

⑥ 법 제66조에 따른 개발밀도 관리구역에서 기준용적률 이하로 개발밀도를 제한하는 경우에는 이 지침에서 정하는 용적률 적용기준을 적용하지 아니한다.

⑦ 삭제 (2026. 4. 17)

⑧ 녹지지역에서의 용도지역 변경은 제7조를 준용하되 전용 주거지역이나 제1종 일반주거지역으로 계획하여 저밀도의 쾌적한 주거 환경을 조성하도록 하여야 하며, 도시기본계획 등 상위계획에 부합하는 공동주택건설의 경우에는 제2종 일반주거지역으로 용도지역 변경이 가능하고, 기준용적률 180퍼센트로 하여 화성시 도시계획(공동)위원회의 심의를 거쳐 적용용적률을 결정할 수 있다. (개정 2026. 4. 17)

⑨ 삭제 (2026. 4. 17)

⑩ 삭제 (2026. 4. 17)

⑪ 삭제 (2026. 4. 17)

제8조의2(계획유도 인센티브) ① 공공시설등을 제공(기부채납하거나 공공시설로 귀속되는 경우로 한정한다)하여 완화받은 용적률에 추가로 인센티브용적률을 적용할 수 있으며, 적용용적률은 제8조제1항의 상한용적률 범위 내로 적용한다.

② 녹지지역에서 제2종 일반주거지역으로 변경되는 경우 인센티브용적률의 적용 기준은 별표 2와 같으며, 그 밖의 주거지역에서 세분된 용도지역을 변경(용적룔 상향)하는 경우 인센티브용적률의 적용 기준은 별표 2에서 산정된 가산용적률 전체 합계의 2분의 1을 적용한다.

③ 용적률 산정을 위한 인센티브 조항은 해당 지구단위계획의 시행지침 또는 관련 조서에 적용 여부를 명시해야 한다.

[본조신설 2026. 4. 17]

제4장 기반시설

제9조(기본방향) ① 도시기본계획 및 도시관리계획의 내용을 구체화하여 시설별 현황분석, 수요추정, 입지검토를 비롯하여 구체적인 사업계획을 수립해야 한다.

② 기반시설은 국토교통부 「지구단위계획수립지침」 1-3-4, 2-3-8 및 2-6-4와 국토교통부 「도시ㆍ군관리계획수립지침」 8-1-2-1에 따라 지구단위계획 수립 시 기반시설 부담계획 또는 기반시설 상세 설치계획을 연계하여 계획해야 하며, 기반시설 설치계획은 기반시설 설치 주체 및 설치 시기 등 세부 조성계획이 반영된 시행계획을 포함해야 한다.

③ 기반시설은 원칙적으로 해당 구역 내에 확보해야 한다. 다만, 도로ㆍ공원ㆍ학교에 대하여는 주변지역 개발과 연계하여 기반시설의 효율적 배치를 위하여 화성시 도시계획(공동)위원회가 인정한 경우에는 그렇지 않다.

④ 지구단위계획 수립 시 기정 도시계획시설의 폐지는 원칙적으로 허가하지 않는다. 다만, 폐지가 불가피한 경우에는 폐지되는 면적의 100퍼센트(미 조성시설은 80퍼센트)를 기반시설로 조성한다.

⑤ 이 예규에서 정하지 않은 사항에 대하여는 「도시ㆍ군계획시설의 결정 ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」, 국토교통부 「도시ㆍ군관리계획 수립지침」 및 「지구단위계획수립지침」에서 정하는 바에 따른다.

[전문개정 2026. 4. 17]

제10조(도로의 계획기준) 도로계획기준은 국토교통부 「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」, 「도시․군관리계획수립지침」, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 및 「화성시 도로와 다른 시설의 연결에 관한 조례」를 적용한다.

[전문개정 2026. 4. 17]

제11조(공원ㆍ녹지의 계획 기준) ① 근린공원ㆍ어린이공원ㆍ경관녹지 등 구역 내 공원 또는 녹지의 총면적은 다음 각 호와 같이 계획한다. 다만, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에서 따로 공원 및 녹지 확보 규모를 정하고 있는 경우 화성시 도시계획(공동)위원회의 심의를 거쳐 완화 또는 강화하여 적용할 수 있다.

1. 구역면적이 30만제곱미터 미만인 경우에는 거주인구당 3제곱미터 이상 또는 구역면적의 5퍼센트 이상 중 큰 면적

2. 구역면적이 30만제곱미터 이상인 경우에는 거주인구당 6제곱미터 이상 또는 구역면적의 9퍼센트 이상 중 큰 면적

② 공원은 이용에 편의를 도모하도록 구역 내 이용권 중심에 배치한다. 다만, 주변 개발계획 및 인접 주민의 이용권 등과 연계하여 배치가 필요한 경우에는 그렇지 않다.

③ 제1항에도 불구하고 기존 세대수의 10퍼센트를 초과(임대주택 의무건설 호수 제외)하는 공동주택건설을 위한 도시정비사업(주거환경개선, 주택 재개발, 주택재건축)은 추가 수용인구 1인당 3제곱미터 이상의 공원 또는 녹지(도시계획시설)를 확보해야 한다.

④ 공원은 소규모 분산배치를 지양하고 형태는 최대한 정형이 될 수 있도록 하며, 공공성을 높이기 위해 사면 및 옹벽 등을 최소화하여 충분한 실제 이용 공간을 확보하고 도로와 가급적 2면 이상 접하도록 배치하여 시민의 접근이 용이하도록 한다.

⑤ 녹지는 실질적으로 공공성이 인정되는 지역에 계획해야 한다.

[전문개정 2026. 4. 17]

제12조(그 밖의 시설 계획 기준) ① 주차장 계획은 지구외곽 또는 자투리 토지 등에 계획하는 것을 지양하고 이용권 및 주민편의 등을 종합적으로 고려하여 계획하며, 「주차장법」 및 「화성시 주차장 설치 및 관리 조례」 기준을 따른다.

② 300세대 이상의 공동주택 단지 안에 설치하는 주차장은 총 주차대수 80퍼센트 이상을 지하에 설치해야 한다. 다만, 화성시 도시계획(공동)위원회의 심의를 거쳐 단지의 지형ㆍ지반의 상태, 그 밖의 여건 등으로 지하주차장의 설치가 곤란하다고 인정하는 경우에는 그렇지 않다.

③ 인구수용계획에 따른 학교시설은 관할 교육청과 협의하여 반영하고 그 입지는 「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」, 「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에서 정하는 바에 따른다.

④ 기반시설 설치에 관하여 이 예규에서 정하지 않은 사항은 「도시ㆍ군관리계획수립지침」 및 「지구단위계획수립지침」에서 정하는 바에 따른다.

[전문개정 2026. 4. 17]

[제목개정 2026. 4. 17]

제5장  환경ㆍ경관

제13조(기본방향)   ① 지구단위계획 수립 시 「화성시 경관계획」 및 「화성시 공공디자인 가이드라인」 등 화성시 공공디자인 관련 가이드라인을 반영하여 종합적이고 체계적으로 경관을 형성하도록 한다. (신설 2026. 4. 17)

② 경관에 대한 종합적인 검토가 가능하도록 사업대상지 주변과 연계한 경관시뮬레이션(매스모델 또는 합성사진)을 작성하여야 한다. 이 경우 근경ㆍ중경ㆍ원경 계획을 다음 각 목을 준용하여 작성한다. (개정 2026. 4. 17)

1. 근경계획 : 단위건축물의 층수계획은 인접지의 현황을 고려하여 안정감이 있도록 하며, 건축물 상호간의 층수변화로 형성하는 스카이라인에는 리듬감을 주도록 하고 단지배치도, 조감도와 주요부분 예시도를 작성한다.

2. 중경ㆍ원경계획 : 계획구역으로부터 일정거리가 떨어진 조망점으로부터 계획구역 조망시 파악되는 경관상 문제점을 개선하는 계획을 수립한다. 조망점은 중경의 경우 계획구역 경계로부터 약 400～800m, 원경의 경우 800m 이상의 거리에서 일반인의 통행량이 많은 지점을 선정한다.

제14조(건축물의 높이) ① 건축물의 높이는 용적률의 범위내에서 다양한 공간을 창출할 수 있도록 주변여건 등에 따라 다음 사항을 고려하여 계획을 수립한다.

1. 공원, 학교, 단독주택지 인접지역 등 주변 경관 등에 영향을 미치는 지역은 조망권, 일조권 등을 종합적으로 고려하여 중ㆍ저층으로 계획하되 현지 여건을 감안하여 도시계획(공동)위원회 심의결과에 따른다.

2. 전용주거지역과 인접한 지역은 중ㆍ저층으로 계획하고 농촌지역에 산발적인 고층아파트 계획을 지양한다.

3. 건축물 높이의 최고, 최저한도를 정하고 있는 고도지구에서는 해당 지구에서 정하는 기준에 따른다.

제15조(건축물의 배치) ① 삭제 (2026. 4. 17)

② 서로 다른 높이의 건물을 적절히 배치하여 다양한 경관과 개방감이 조성되고 조망권이 최대한 확보될 수 있도록 한다.

③ 주동은 각 세대별 사생활의 보호ㆍ채광ㆍ일조ㆍ통풍 등에 유리하도록 배치하여야 한다.

④ 주요 가로변으로부터 주요 조망요소 등에 연결되는 조망축 또는 통경축을 확보하여야 한다.

⑤ 건축물의 배치, 조망 등 그 밖의 사항에 대해서는 「화성시 건축 조례」, 「경기도 주택 조례」 및 「화성시 주택 조례」를 따른다. (개정 2026. 4. 17)

제16조(환경관리계획) 환경관리계획은 「도시․군관리계획수립지침」에 따른 환경성검토결과에 기초하여 수립하고, 자연환경을 보전하기 위하여 다음 사항을 고려하여 계획을 수립한다. (개정 2026. 4. 17)

1. 구릉지 등의 개발에서 절토를 최소화하고 절토면이 발생하는 경우에는 환경친화적으로 처리하여야 한다.

2. 습지나 지하수면이 높은 지역, 야생동식물의 서식처 등 생태민감 지역은 이를 보존하여야 한다.

3. 구릉지에는 가급적 자연지형을 보존할 수 있도록 저층 위주로 계획한다.

제6장  그 밖의 사항 (개정 2026. 4. 17)

제17조 삭제 (2026. 4. 17)

제18조(제안서의 작성) 주민제안(개별 사업계획 신청 포함) 시 별지 서식의 주민제안 자체 검토서를 작성하여 제출해야 한다.

[본조신설 2026. 4. 17]

부칙 (2018. 6. 12 예규 제86호 전부개정)

제1조(시행일) 이 예규는 발령한 날부터 시행한다.

제2조(경과조치) 이 예규 시행 이전 지구단위계획에 대한 주민제안에 대해 입안반영 또는 수용여부 통보를 하였거나, 주민의견 청취를 위한 공람․공고 등을 실시한 경우에는 이 예규를 적용하지 아니한다.

부칙 (2026. 4. 17 예규 제114호)

제1조(시행일) 이 예규는 발령한 날부터 시행한다.

제2조(경과조치) ① 이 예규 시행 전에 입안 제안이 접수되어 절차를 진행 중이거나 결정ㆍ승인ㆍ인가 등이 완료된 경우로서, 이 예규를 적용하는 것이 불리하다고 입안권자가 인정하는 경우에는 종전 규정을 적용할 수 있다.

② 예규를 적용함에 있어 종전 규정과 개정규정은 상호 혼용하여 적용할 수 없으며 일괄 적용함을 원칙으로 한다.

■ 화성시 지구단위계획 수립지침 [별표 1] (신설 2026. 4. 17)

일반주거지역 내 종 세분(용적률 상향) 시 적용 용적률 산정방법 및 예시

(제8조제2항 및 별표 2 제1호 비고 관련)

1. 산정방법

가. 용적률 산출식

□ E = 기준용적률  - [2.75×(20%-B/A)] + D

□ E = 기준용적률 × [1 + 1.5×C/(A-C)] + D

□ E = 기준용적률 × [1 + 1.5×(B-A× 20%)/(A-C)] + D

비고

1. “A”란 구역면적을 말한다.

2. “B”란 기반시설 면적을 말한다.

3. “C”란 공공시설 면적을 말한다.

4. “D”란 계획유도 인센티브를 말한다.

5. “E”란 적용용적률을 말한다.

6. “B/A”란 기반시설 확보비율을 말한다.

7. “(B-C)/A”란 공공시설 제외 기반시설 확보비율을 말한다.

나. 기반시설(공공시설) 확보에 따른 용적률 산출식 적용 유형

구 분	조 건	적 용
유 형 1	· B/A ≤ 20%	□식
유 형 2	· B/A > 20% 이면서 (B-C)/A > 20%	□식
유 형 3	· B/A > 20% 이면서 (B-C)/A ≤ 20%	□식

다. 계획유도 인센티브 적용에 따른 용적률 가산 (자연녹지지역⇒제2종일반주거지역)

인센티브 항목			가산 용적률
선택	생태 도시	• 공개공지, 공공보행통로, 대지안의 공지 등(이하 “공개공지 등”이라 한다)을 설치하는 경우 (건축법상 의무면적 제외) ‣ 가산용적률: 설치하는 공개공지 등 면적 ÷ 구역면적	최대 10%p
		•「화성시 건축 조례」에 규정된 대지안의 조경 면적(㎡)을 초과 조성하는 경우 ‣ 가산용적률: (조경 계획 면적 - 조례 규정 면적) ÷ 구역면적	최대 10%p
	주차환경 개선	• 아래의 주차계획을 수립하는 경우 ‣ 가산용적률 - 세대당 1.4대 이상 ~ 1.5대 미만 주차대수 확보시: 5% - 세대당 1.5대 이상 주차대수 확보시: 10%	최대 10%p
	탄소 중립	• 제로에너지 건축물 인증: 5등급 이상 (단, 5등급이 법적 의무화되는 경우 4등급 이상) ‣ 가산용적률: 5%	5%p
		• 녹색건축 인증: 우수 이상 ‣ 가산용적률: 5%	5%p
협의	• 지구 외 기반시설, 공공주차장 및 공동이용 커뮤니티 등 지역특성에 따라 화성시 도시계획(공동)위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정된 공공시설의 기부채납 등		최대 10%p

비고: 기타 주거지역에서 세분된 용도지역을 변경(용적률 상향)하는 경우 전체 가산 용적률 합계의 2분의 1 적용

2. 제2종 일반주거지역으로 종상향의 경우 산정예시

가. 기반시설 확보비율이 구역면적의 20% 이하인 경우

① 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 1,000㎡ (제1종 일반주거지역⇒제2종 일반주거지역)

❙A[구역면적] = 10,000, B[기반시설면적] = 1,000

❙B/A = 10% < 20% ⇒ □식 적용

□ 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 202.50%

- 230% - 2.75 × (20% - 10%) = 202.50%

□ 계획유도 인센티브(선택) : 7.5% = (5% + 5% + 5%) / 2

- 생태도시 : 공개공지 등 구역면적의 5% 확보 ⇒ 5%

- 주차확보 : 세대당 1.45대 확보 ⇒ 5%

- 탄소중립 : 녹색건축 인증 우수 ⇒ 5%

□ 적용 용적률 : 210.00% = 202.50% + 7.5%

- 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 202.5%

- 계획유도 인센티브(선택) 가산 용적률 : 7.5%

- 계획유도 인센티브(협의) 가산 용적률 : 없음

② 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 1,500㎡ (자연녹지지역⇒제2종 일반주거지역)

❙A[구역면적] = 10,000, B[기반시설면적] = 1,500

❙B/A = 15% < 20% ⇒ □식 적용

□ 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 166.25%

- 180% - 2.75 × (20% - 15%) = 166.25%

□ 계획유도 인센티브(선택) : 20% = 10% + 10%

- 주차확보 : 세대당 1.51대 확보 ⇒ 10%

- 방재계획 : 제로에너지 건축물 5등급, 녹색건축 인증 우수 ⇒ 10%

□ 계획유도 인센티브(협의) : 10%

- 공공임대주택 및 공공주차장 기부채납 등 화성시 도시계획(공동)위원회에서 인정한 경우

⇒ 협의를 통해 10% 가산 적용(최대10%)

□ 적용 용적률 : 196.25% = 166.25% + 20.0% + 10.0%

- 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 166.25%

- 계획유도 인센티브(선택) 가산 용적률 : 20.0%

- 계획유도 인센티브(협의) 가산 용적률 : 10.0%

나. 기반시설 확보비율이 구역면적의 20% 초과인 경우

① 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 2,500㎡(공공시설 200㎡ 포함)

(제1종 일반주거지역⇒제2종 일반주거지역)

❙A[구역면적] = 10,000, B[기반시설면적] = 1,000, C[공공시설면적] = 200

❙B/A = 25%, (B-C)/A = 23%

❙B/A = 25% > 20% 이면서 (B-C)/A = 23% > 20%인 경우 ⇒ □식 적용

□ 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 236.12%

- 230% × [1 + 1.5 × (200 ÷ (10,000 - 200)] = 236.12%

□ 계획유도 인센티브(협의) : 10.0%

- 공공임대주택 및 공공주차장 기부채납 등 화성시 도시계획(공동)위원회에서 인정한 경우

⇒ 협의를 통해 10% 가산 적용(최대10%)

□ 적용 용적률 : 246.12% = 236.12% + 10.0%

- 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 236.12%

- 계획유도 인센티브(선택) 가산 용적률 : 없음

- 계획유도 인센티브(협의) 가산 용적률 : 10.0%

② 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 2,500㎡(공공시설 500㎡ 포함)

(제1종 일반주거지역⇒제2종 일반주거지역)

❙A[구역면적] = 10,000, B[기반시설면적] = 2,500, C[공공시설면적] = 500

❙B/A = 25%, (B-C)/A = 20%

❙B/A = 25% > 20% 이면서 (B-C)/A = 20% ≤ 20%인 경우 ⇒ □식 적용

□ 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 248.15%

- 230% × [1 + 1.5 × (2,500 - 10,000×20%) ÷ (10,000 - 500)] = 248.15%

□ 계획유도 인센티브(선택) : 5% = (5% + 5%) / 2

- 생태도시 : 대지안의 조경 20% 확보 ⇒ 5%

- 주차확보 : 세대당 1.45대 확보 ⇒ 5%

□ 적용 용적률 : 250.00% < 253.15% = 248.15% + 5.0%

- 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 248.15%

- 계획유도 인센티브(선택) 가산 용적률 : 5.0%

- 계획유도 인센티브(협의) 가산 용적률 : 없음

③ 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 2,500㎡(공공시설 2,500㎡ 포함)

(자연녹지지역⇒제2종 일반주거지역)

❙A[구역면적] = 10,000, B[기반시설면적] = 2,500, C[공공시설면적] = 2,500

❙B/A = 25%, (B-C)/A = 0%

❙B/A = 25% > 20% 이면서 (B-C)/A = 0% ≤ 20%인 경우 ⇒ □식 적용

□ 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 198.00%

- 180% × [1 + 1.5 × (2,500 - 10,000×20%) ÷ (10,000 - 2,500)] = 198.00%

□ 계획유도 인센티브(선택) : 25% = 10% + 10% + 5%

- 생태도시 : 공개공지 등 구역면적의 10% 확보 ⇒ 10%

- 주차확보 : 세대당 1.52대 확보 ⇒ 10%

- 탄소중립 : 녹색건축 인증 우수 ⇒ 5%

□ 계획유도 인센티브(협의) : 5%

- 공공임대주택 및 공공주차장 기부채납 등 화성시 도시계획(공동)위원회에서 인정한 경우

⇒ 협의를 통해 5% 가산 적용(최대10%)

□ 적용 용적률 : 228.00% = 198.00% + 20.0% + 5.0%

- 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 198.00%

- 계획유도 인센티브(선택) 가산 용적률 : 25.0%

- 계획유도 인센티브(협의) 가산 용적률 : 5.0%

④ 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 3,000㎡(공공시설이 없을 경우)

(자연녹지지역⇒제2종 일반주거지역)

❙A[구역면적] = 10,000, B[기반시설면적] = 3,000, C[공공시설면적] = 0

❙B/A = 30%, (B-C)/A = 30%

❙B/A = 30% > 20% 이면서 (B-C)/A = 30% > 20%인 경우 ⇒ □식 적용

□ 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 180.00%

- 180% × [1 + 1.5 × (0 ÷ (10,000 - 0)] = 180.00%

□ 계획유도 인센티브(선택) : 20% = 10% + 10%

- 생태도시 : 대지안의 조경 25% 확보 ⇒ 10%

- 주차확보 : 세대당 1.55대 확보 ⇒ 10%

□ 적용 용적률 : 200.00% = 180% + 20%

- 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 180.00%

- 계획유도 인센티브(선택) 가산 용적률 : 20%

- 계획유도 인센티브(협의) 가산 용적률 : 없음

3. 제3종 일반주거지역으로 종상향의 경우 산정예시

가. 기반시설 확보비율이 20% 이하인 경우

① 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 1,000㎡

❙A[구역면적] = 10,000, B[기반시설면적] = 1,000

❙B/A = 10% < 20% ⇒ □식 적용

□ 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 242.50%

- 270% - 2.75 × (20% - 10%) = 242.50%

□ 계획유도 인센티브(선택) : 10% = (10% + 5% + 5%) / 2

- 생태도시 : 공개공지 등 구역면적의 5% 확보 ⇒ 5%

- 주차확보 : 세대당 1.55대 확보 ⇒ 10%

- 탄소중립 : 제로에너지 건축물 인증 5등급 ⇒ 5%

□ 적용 용적률 : 252.50% = 242.50% + 10.0%

- 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 242.50%

- 계획유도 인센티브(선택) 가산 용적률 : 10.0%

- 계획유도 인센티브(협의) 가산 용적률 : 없음

② 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 1,500㎡

❙A[구역면적] = 10,000, B[기반시설면적] = 1,500

❙B/A = 15% < 20% ⇒ □식 적용

□ 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 256.25%

- 270% - 2.75 × (20% - 15%) = 256.25%

□ 계획유도 인센티브(선택) : 20% = (20% + 10% + 10%) / 2

- 생태도시 : 공개공지 등 구역면적의 10% 확보, 대지안의 조경 25% 확보 ⇒ 20%

- 주차확보 : 세대당 1.60대 확보 ⇒ 10%

- 탄소중립 : 제로에너지 건축물 인증 5등급, 녹색건축물 인증 우수 ⇒ 10%

□ 적용 용적률 : 276.25% = 256.25% + 20.0%

- 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 256.25%

- 계획유도 인센티브(선택) 가산 용적률 : 20.0%

- 계획유도 인센티브(협의) 가산 용적률 : 없음

나. 기반시설 확보비율이 20%초과인 경우

① 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 2,500㎡(공공시설 200㎡ 포함)

❙A[구역면적] = 10,000, B[기반시설면적] = 2,500, C[공공시설면적] = 200

❙B/A = 25%, (B-C)/A = 23%

❙B/A = 25% > 20% 이면서 (B-C)/A = 23% > 20%인 경우 ⇒ □식 적용

□ 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 276.73%

- 270% × [1 + 1.5 × (200 ÷ (10,000 - 200)] = 276.73%

□ 계획유도 인센티브(선택) : 17.5% = (15% + 10% + 10%) / 2

- 생태도시 : 공개공지 등 구역면적의 10% 확보, 대지안의 조경 20% 확보 ⇒ 15%

- 주차확보 : 세대당 1.55대 확보 ⇒ 10%

- 방재계획 : 화재방지설비 및 불꽃 감시카메라 설치 ⇒ 10%

□ 적용 용적률 : 294.23% = 276.73% + 17.5%

- 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 276.73%

- 계획유도 인센티브(선택) 가산 용적률 : 17.5%

- 계획유도 인센티브(협의) 가산 용적률 : 없음

② 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 2,500㎡(공공시설 500㎡ 포함)

❙A[구역면적] = 10,000, B[기반시설면적] = 2,500, C[공공시설면적] = 500

❙B/A = 25%, (B-C)/A = 20%

❙B/A = 25% > 20% 이면서 (B-C)/A = 20% ≤ 20%인 경우 ⇒ □식 적용

□ 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 291.32%

- 270% × [1 + 1.5 × (2,500 - 10,000×20%) ÷ (10,000 - 500)] = 291.32%

□ 계획유도 인센티브(선택) : 20% = (20% + 10% + 10%) / 2

- 생태도시 : 공개공지 등 구역면적의 10% 확보, 대지안의 조경 25% 확보 ⇒ 20%

- 주차확보 : 세대당 1.55대 확보 ⇒ 10%

- 방재계획 : 화재방지설비 및 불꽃 감시카메라 설치 ⇒ 10%

□ 적용 용적률 : 300% < 311.32% = 291.32% + 20.0%

- 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 291.32%

- 계획유도 인센티브(선택) 가산 용적률 : 20.0%

- 계획유도 인센티브(협의) 가산 용적률 : 없음

③ 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 3,000㎡(공공시설이 없을 경우)

❙A[구역면적] = 10,000, B[기반시설면적] = 3,000, C[공공시설면적] = 0

❙B/A = 30%, (B-C)/A = 30%

❙B/A = 30% > 20% 이면서 (B-C)/A = 30% > 20%인 경우 ⇒ □식 적용

□ 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 270.00%

- 270% × [1 + 1.5 × (0 ÷ (10,000 - 0)] = 270.00%

□ 계획유도 인센티브(선택) : 30% = 10% + 10% + 10%

- 생태도시 : 대지안의 조경 25% 확보 ⇒ 10%

- 주차확보 : 세대당 1.55대 확보 ⇒ 10%

- 탄소중립 : 제로에너지 건축물 인증 5등급, 녹색건축물 인증 우수 ⇒ 10%

□ 적용 용적률 : 300% = 270.00% + 30.0%

- 기반시설 및 공공시설 면적에 따른 용적률 : 270.00%

- 계획유도 인센티브(선택) 가산 용적률 : 30.0%

- 계획유도 인센티브(협의) 가산 용적률 : 없음

④ 구역면적 : 10,000㎡, 기반시설면적 : 3,000㎡(공공시설 3,000㎡ 포함)

❙A[구역면적] = 10,000, B[기반시설면적] = 3,000, C[공공시설면적] = 3,000

❙B/A = 30%, (B-C)/A = 0%

❙B/A = 30% > 20% 이면서 (B-C)/A = 0% ≤ 20%인 경우 ⇒ □식 적용

□ 공공시설등 면적에 따른 용적률 : 300.00%

- 270% × [1 + 1.5 × (3,000 – 10,000×20%) ÷ (10,000 - 3,000)] = 327.86.% > 300%

□ 계획유도 인센티브(협의) : 5%

- 공공임대주택 및 공공주차장 기부채납 등 화성시 도시계획(공동)위원회에서 인정한 경우

⇒ 협의를 통해 5% 가산 적용(최대10%)

□ 적용 용적률 : 300% < 305.00% = 300.00% + 5.0%

- 기반시설 및 공공시설 면적에 따른 용적률 : 300.00%

- 계획유도 인센티브(선택) 가산 용적률 : 없음

- 계획유도 인센티브(협의) 가산 용적률 : 5.0%

■ 화성시 지구단위계획 수립지침 [별표 2] (신설 2026. 4. 17)

인센티브용적률의 적용 기준(제8조의2제2항 관련)

인센티브용적률의 적용 기준

인센티브 항목			가산 용적률
선택	생태 도시	• 공개공지, 공공보행통로, 대지안의 공지 등(이하 “공개공지 등”이라 한다)을 설치하는 경우 (건축법상 의무면적 제외) ‣ 가산용적률: 설치하는 공개공지 등 면적 ÷ 구역면적	최대 10%p
		• 「화성시 건축 조례」에 규정된 대지안의 조경 면적(㎡)을 초과 조성하는 경우 ‣ 가산용적률: (조경 계획 면적 - 조례 규정 면적) ÷ 구역면적	최대 10%p
	주차환경 개선	• 아래의 주차계획을 수립하는 경우 ‣ 가산용적률 - 세대당 1.4대 이상 ~ 1.5대 미만 주차대수 확보 시: 5% - 세대당 1.5대 이상 주차대수 확보 시: 10%	최대 10%p
	탄소 중립	• 제로에너지 건축물 인증: 5등급 이상 (다만, 5등급이 법적 의무화되는 경우 4등급 이상) ‣ 가산용적률: 5%	5%p
		• 녹색건축 인증: 우수 이상 ‣ 가산용적률: 5%	5%p
협의	• 지구 외 기반시설, 공공주차장 및 공동이용 커뮤니티 등 지역특성에 따라 화성시 도시계획(공동)위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정된 공공시설의 기부채납 등		최대 10%p

비고: 인센티브 가산용적률 예시, 세부 산정방법 및 예시는 별표 1 참조

2. 예시

항 목	가산용적률
< 선 택 > • 공개공지 등: 구역면적의 13% • 대지조경: 17% 확보 (법적기준 15%) • 주차확보: 세대당 1.45대 확보 • 제로에너지: 5등급 • 녹색건축: 최우수 < 협 의 > • 공공주차장 계획	< 선 택 > 22% • 공개공지 등: 10% < 13% • 대지조경: 2% (17% - 15%) • 주차확보: 5% • 제로에너지: 0% • 녹색건축: 5% < 협 의 > 5% • 화성시 도시계획(공동)위원회에서 인정하는 경우
< 적용 인센티브> • 자연녹지지역 ⇒ 제2종일반주거지역 인센티브: 27.0% (선택 22% + 협의 5%) • 제1종일반주거지역 ⇒제2종일반주거지역 인센티브: 13.5% [ (선택 22% + 협의 5%) / 2 ]

■ 화성시 지구단위계획 수립지침 [별지 서식]  (신설 2026. 4. 17)

주민제안 자체 검토서

구분	검토할 내용	조 치 내 용
상위 계획	￭ 2040수도권정비계획 부합 여부 - 인구산업 유발시설 해당여부(청사, 대기업 등) - 산업단지 외 공업지역 물량 배정 여부 - 산업형 공장일 경우 대기업, 중견기업 해당 여부 ￭ 2035화성도시기본계획 - 인구배정 여부 - 단계별 세대당 가구원 수 적정여부 및 외부 유입률 적정여부 - 시가화예정용지 물량 배정 여부 - 도시기본계획 저촉 여부 (구상도, 공원녹지축 및 계획도, 교통 계획도 등) ￭ 도시관리계획수립지침 – 용도지역,용도지구,용도구역 적합 여부
기초 조사	￭ 사전환경성 검토서 – 사업으로 인한 주변 주택, 건축물, 농지 등에 대한 대기, 수질, 악취, 소음, 진동, 일조, 조망,공사차량 통행 등에 대한 부분 작성 ￭ 교통성 검토서 – 차량 진출입 동선계획 작성 여부 – 도시군계획시설의 결정구조 및 설치기준에 관한 규칙에 따라 계획 여부 – 주변 및 사업대상지 교차로와 도로 사업시행 전후 서비스 등급, 지체시간 등 악화 여부 ￭ 재해취약성분석 (1,2등급지 해당 여부) ￭ 경관성 검토서 등 – 주변 지역과 연계한 경관계획등의 적정성 검토 ￭ 토지적성평가 (등급 여부 및 별도 보전지역 해당 여부) (별도 보전지역 세부내용은 확인하여 제척 및 다음 현황 반영한 토지이용계획수립) - 수질보전 : 국가하천, 지방1등급 양안 300m 집수구역, 유효 저수량 30만톤 이상 저수지 만수위 300m 이내 집수구역 - 계획보전 : 재해발생 위험지역, 경지정리지역, 공적 규제지역, 도시기본계획 녹지축, 보전 필요지역, 오픈스페이스 필요지역, 보전대상지역 판정요소에 해당하는 지역으로 1만㎡미만 지역) - 자연보전 : 생태자연도 1등급, 별도 관리지역, 임상도 5영급 제척
지구 단위 계획 구역 지정	￭ 「지구단위계획수립지침」 저촉 여부 ￭ 성장관리계획 상 중점관리구역 해당 여부 ￭ 토지이용계획확인서 상 기타 공적규제 여부 - 산림보호구역, 보전산지(공익,임업), 농업진흥지역(진흥구역 보호구역), 군사시설보호구역, 하천, 저수지, 문화재, 관광지 등

구분	검토할 내용	조 치 내 용
동의율	￭ 사유지 면적의 2/3 여부 - 등기부등본. 토지이용계획확인서, 토지대장 - 필수서류: 사유지 동의율 조서와 동의여부 표기된 도면 ￭ 지구단위계획구역 외 진입도로 등 별도 시설결정이 있을 경우 - 시설결정대상 사유지 토지면적의 80% 이상
국공유지 관리청	￭ 국토부, 농림부, 국방부, 산림청, 기획재정부, 캠코, 경기도, 화성시 등 토지조서 별도 작성 - 사유지 및 국공유지 구분된 토지조서(면적,지목,소유권등)와 도면, 사전협의 여부 및 증빙자료 등)
수계	￭ 진위천, 시화호 오염총량관리대상 여부
건축물 계획	￭ 건축물 허용용도 완화 범위 적정 - 화성시 용도지역 조례 범주 여부 - 해당 사업과 관련 없는 건축용도 삭제 ￭ 건폐율 및 용적률 높이 등 - 관련규정에 의한 완화적용시 적합성 - 층수완화는 지침에서 정한 층수높이 기준 적용 ￭ 배치 / 색채 - 통경축, 경관, 커뮤니티 공간 등을 고려한 건축계획 - 주변 경관과의 조화 일조권 , 조망권등을 고려한 배치 - 주변 경관 및 지역 이미지와의 조화, 스카이라인등 균형 - 화성시 경관계획 및 화성시 공공디자인 가이드라인 준용 ￭ 건축선 - 건축지정선, 벽면지정선, 건축한계선, 벽면 한계선 등
관련 기관	￭ 문화재 해당여부 및 문화재지표조사 ￭ 비행안전구역 적정 여부 ￭ 농지협의권자 협의 적정 여부 - 농업진흥지역(경기도1만㎡미만, 농림부1만㎡이상) - 농업진흥지역 외 지역(경기도20㎡미만, 농림부20만㎡이상) ￭ 산지협의권자 협의 적정 여부 (산지토지조서 별도작성) - 보전산지 (경기도및지방산림청3만㎡이상, 화성시3만㎡미만) - 준보전산지 (경기도및지방산림청50만㎡이상, 화성시50만㎡미만) - 필수서류: 농지와 산지 각각 토지조서(면적,지목,소유권등)와 구분된 도면

구분	검토할 내용	조 치 내 용
학교	￭ 초등학교 2개 근린주거 여부, 1.5km이내 통학거리 여부 ￭ 중고등학교 3개 근린주거 여부
영향 평가	￭ 교통영향평가, 재해영향평가(재해영향성검토), 전략환경영향평가 및 소규모영향평가 대상 여부 등
기반 시설	￭ 도로, 교통 - 진입도로 접속여부 및 개설 등 관리청 구분 - 고속국도, 민자도로, 국도, 국지도, 지방도, 시도, 농어촌도로 등 관리청 구분 ￭ 상수도 공급 가능 여부 (지하수 금지) ￭ 오수처리계획 여부 - 주거용은 하수처리구역 필수 - 주거용도 외 방류구역이 농어촌공사 또는 농업생산기반시설 여부 ￭ 우수처리계획(저류지 의무화) - 현황 맨홀, 배수로 배수 금지. 공공 하천 등으로 직관 방류 원칙 - 인근 하천(소하천,지방하천,국가하천) 인집지역의 경우 홍수위보다 높은 부지 계획고 확보, 방수방재계획 확보 ￭ 공원,녹지 규모, 배치 등 협의 - 30만㎡미만: 1인당 3㎡ 이상 또는 구역면적 5% 이상 - 30만㎡이상: 1인당 6㎡ 이상 또는 구역면적 9% 이상
기반 시설 부담 결정 조서	￭ 기반시설조서 - 도시계획시설 및 비도시계획시설 구분표기 - 관리주체 구분 표기(무상귀속, 자체관리 등 표시) - 기반시설 부담주체, 개설(시행)주체, 관리주체, 재원조달방안, 개설시기 등 명확하게 제시 - 도시관리계획수립지침 및 지구단위계획수립지침 서식에 따라 조서 작성, 비고란 등 서식대로 작성, 변경 내용과 사유서 명확하게 표기
대지 조성	￭ 종횡단도 가로 3축, 세로 3축 이상 작성 - 연결되는 진입도로가 있을 경우 도로에 대한 종횡단 별도 작성 - 인접 지역 영향이 없도록 경관시뮬레이션과 함께 부지조성계획에 대한 시뮬레이션 함께 검토 - 성토 옹벽 높이가 높을 경우 2단 옹벽으로 조성(3m+3m 등) - 성토 옹벽의 위치는 대지 경계에서 옹벽 높이만큼 이격 고려하여 토지이용계획 수립 - 공원 녹지 조성시 가용지를 높이기 위하여 옹벽, 법면 등 설치 금지 또는 최소화 (종횡단도 등 가용지 도면 작성)