연천군 지구단위계획수립지침 - 주택건설 부문 -	〔	2014. 6. 27 예규 제59호	〕

연천군 지구단위계획수립지침

연천군 지구단위계획수립지침

제1장 총칙

538 -	(추3)

(추3)	538 -

제1절 지침의 의의

(1) 이 지침은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제49조부터 제52조까지의 규정 및 국토교통부「지구단위계획수립지침」의 규정에 관한 세부적인 기준을 정하여 지구단위계획제도의 원활한 운영을 도모하는데 있다.

제2절 법적근거

(1) 이 지침은 국토교통부「지구단위계획수립지침」1-1-2에 근거한다.

제3절 적용범위

(1) 이 지침은 다음 각 호의 주택건설을 위한 도시지역 내 지구단위계획에 적용한다.

(가)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제49조에 따른 지구단위계획

(나)「도시개발법」제17조에 따른 도시개발사업에 관한 실시계획에 포함되는 지구단위계획

(다)「택지개발촉진법」제3조에 따라 지정된 택지개발사업에 관한 실시계획에 포함되는 지구단위계획(준공 후 10년이 경과된 지구에 한한다)

(라)「주택법」제16조에 따른 사업계획 승인 시 의제되는 지구단위계획

(마)「도시 및 주거환경정비법」제4조에 따른 정비계획의 수립 시 지구단위계획으로 결정․고시된 것으로 보는 정비계획의 수립. 다만, 도시․주거환경정비기본계획에서 따로 정한 사항은 예외로 할 수 있다.

(바)「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호에 따른 산업단지 내 건축사업 중 공동주택(아파트)에 해당하는 경우

(2) 이 지침은 연천군의 지구단위계획 검토기준으로 적용한다. 이 지침의 내용이 법령(이하 지침을 포함한다) 제·개정으로 서로 다르거나, 이 지침에서 정하지 아니한 사항은 상위 법령에서 정하는 바에 따른다.

(3) 이 지침의 규정에 불구하고 불가피한 사유 등이 있는 경우에는 연천군 군계획(공동)위원회 심의를 거쳐 이 지침의 규정 일부에 대하여 완화 또는 강화하여 적용할 수 있다.

(4) 용어의 정의

(가) 기준용적률
지구단위계획을 수립하는 데에 있어 도로, 경관 및 기반시설용량 등 입지적 여건을 고려하여 법정용적률 범위에서 가구 및 획지별로 배분하는 기본적인 용적률

(나) 허용용적률
지구단위계획에서 정한 사항을 이행함에 따라 인센티브로 제공되는 용적률을 기준용적률과 합산한 범위 내에서 별도로 정한 용적률

(다) 상한용적률
기준용적률을 토대로 완화(기부채납/인센티브) 또는 강화하여 적용할 수 있는 최고한도의 용적률

(라) 기반시설
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제2조에 따른 기반시설 중 영 제45조제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 기반시설

(마) 공공시설
법 제2조제13호 및 영 제4조에 따른 공공시설 등

(바) 시가화지역 내 나대지
주거․상업 및 공업지역에서의 대상지 중 건축물이 없는 토지가 구역면적의 1/2 이상인 토지

(5) 이 지침의 규정에 불구하고 지역여건 등 특히 필요하다고 인정하거나 불가피한 사유 등이 있는 경우에는 연천군 군계획(공동)위원회의 심의를 받아 별도로 결정할 수 있다.

제2장 구역경계 및 용도지역

제1절 기본방향

(1) 용도지역의 변경은 종 세분을 포함하여 원칙적으로 2단계 이상의 상향조정을 불허한다. 다만, 도시기본계획에서 정하는 인구배분계획 등에 적합하고 충분한 기반시설을 확보하였다고 연천군 군계획(공동)위원회에서 심의된 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 준공업지역에 공동주택건설 목적의 지구단위계획수립은 원칙적으로 불허한다. 다만, 기업의 본사 및 지사, 연구소를 유치할 경우 유치하는 해당 종업원수 이내 및 해당 구역면적 20% 미만의 범위에서 종업원을 위한 주택을 건축하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제2절 구역의 경계 설정 기준

(1) 군기본계획 등 상위계획 상 개발용도로 계획된 미개발지는 일단의 토지 전체를 대상으로 구역계를 설정하여 종합적인 기반시설의 확보 및 배치 등 계획적인 개발을 도모할 수 있도록 계획한다.

(2) 계획구역의 경계는 사업대상 토지와 그 사업으로 인하여 직접 영향을 미칠 것으로 예상되는 일단의 토지 및 기반시설 부지를 포함하여 계획한다.

(3) 기개발지에서 구역 설정은 일정한 범위의 가구(집산도로로 둘러싸인 가구 등을 말한다)를 대상으로 하여 구역의 정형화를 도모하도록 한다.

(4) 지구단위계획이 미 수립된 지구단위계획구역에서는 그 구역 전체를 대상으로 지구단위계획을 수립한다.

제3절 용도지역 계획

(1) 용도지역 계획에 관한 일반적인 사항은 국토교통부 도시관리계획 수립지침에서 제시된 기준을 따른다.

(2) 용도지역 변경을 수반하는 지구단위계획의 경우에는 용도지역 변경에 대한 타당성과 변경사유, 주변여건 등을 구체적으로 분석 제시토록 하고, 그 타당성이 인정되는 경우에는 용도지역 변경이 가능하도록 한다.

(3) 군관리계획의 결정(지구단위계획을 포함하여 결정하는 경우를 말한다)에 의한 녹지지역을 주거지역으로 변경하는 지역은 저층․저밀도로 개발되도록 하고 중․고밀도 개발이 불가피할 경우에는 제2종일반주거지역 이하의 용도지역을 부여한다.

제3장 개발밀도

제1절 기본방향

(1) 개발밀도는 군기본계획에 의한 인구배분 계획에 부합토록 하여야 한다.

(2) 녹색건축의 인증, 에너지효율인증등급, 공개공지확보 등의 공공기여에 대하여 연천군 군계획위원회에서 인정하는 경우에는 상한용적률을 초과하여 별도의 추가용적률을 가산할 수 있다.

제2절 용적률 적용기준

(1) 지구단위계획구역 주거지역 내에서의 기준용적률은 다음과 같으며 상한용적률은 당해 계획으로 결정한다.

구 분	기준용적률
제1종전용주거지역 제2종전용주거지역 제1종일반주거지역 제2종일반주거지역 제3종일반주거지역	80% 이하 120% 이하 200% 이하 250% 이하 300% 이하

(2) 두 개 이상의 용도지역이 포함되어 있는 경우 각각의 용도지역 면적에 대한 가중평균치를 적용하여 기준용적률 및 상한용적률을 산정하여 적용한다.

(3) 일반주거지역에서 세분된 용도지역을 변경(상향) 시의 상한용적률은 다음 기준을 적용한다.

기반시설 확보비율 (도시계획시설)	적용용적률		비고
구역면적 20% 이하	기준용적률 - 2.75 × (20% - 기반시설확보비율)
구역면적 20% 초과	공공시설 제외 기반시설면적이 구역면적의 20% 초과할 경우	기준용적률×[1+1.5×(공공시설면적)/(구역면적-공공시설면적)]
	공공시설 제외 기반시설면적이 구역면적의 20% 이하일 경우	기준용적률×[1+1.5×(기반시설면적-구역면적의 20%)/(구역면적-공공시설면적)]

(4) (3)의 기반시설확보 비율의 산정 및 제공하는 공공시설의 면적은 다음의 기준을 적용한다.

(가) 지구단위계획구역 내에 존치하는 기 개설 기반시설의 면적은 기반시설  확보비율 산정 시에 구역면적과 기반시설면적에서 모두 제외한다.

(나) 지구단위계획구역에 인접하여 제공(기부채납하거나 무상 귀속되는 경우에 한정한다)하는 공공시설의 면적은 연천군 군계획(공동)위원회에서 인정하는 경우에 구역면적과 기반시설면적에 모두 포함한다.

(다) 기 개설 도시계획시설을 대체하는 공공시설은 공공시설 제공면적에 산입하지 아니한다.

(라) 구역면적의 20%를 초과하는 기반시설을 확보한 경우에 제공하는 공공시설부지의 용적률이 주택건설을 하고자 하는 부지의 용적률과 다른  경우에는 제공하는 공공시설면적 산정 시에 용적률 차이만큼 가중치를 적용한다.

(마) 구역 내에 서로 다른 세분된 용도지역이 혼재하는 경우에는 구역 면적에서 용도지역 변경이 없는 건축대지면적을 제외하여 기반시설 확보비율을 산정한다.

(바) 구역면적의 20% 미만으로 기반시설을 확보하는 경우 지구단위계획구역 내의 공공시설면적에 대하여는 (라)의 용적률 가중치를 적용하지 아니한다.

(5) 세분된 용도지역 간 변경 없이 수립되는 지구단위계획의 용적률 완화는 영 제46조를 적용하되, 기준용적률 및 상한용적률은 (1)의 지구단위계획 내에서의 기준용적률 및 상한용적률을 적용한다.

(6) 영 제42조의2 제2항 제15호 및 제46조 제1항 제2호와 관련하여 「연천군 군계획 조례」에서 위임한 사항은 아래와 같이 적용한다.

(가) 공공시설물의 설치가액은 재료비, 노무비 및 경비 등을 고려하여 산정하고 부지가액은 감정평가업자 2명 이상의 산술평균치를 적용한다.

(나) 용도지역변경에 따른 토지가치 상승분의 산출은 제안자와 상호 협의하여 산정방법을 정할 수 있다.

(7) (3)에도 불구하고 공동주택건설을 위한 도시정비사업(주거환경개선, 주택재개발, 주택재건축)의 지구단위계획은 다음 기준을 적용한다.

(가) 용도지역별 상한용적률을 초과할 수 없다.

(나) 기존 용적률이 용도지역별 상한용적률을 초과하는 경우에는 그 용적률을 상한용적률로 적용한다.

(다) 기존 세대수의 10%를 초과(임대주택 의무건설호수는 제외한다)하는 경우에는 (3)과 (4)의 용적률 적용기준을 준용한다. 이 경우 (4)의 표에서 기반시설 확보비율의 구간은 “구역면적의 12% 이하, 12% 초과”로 한다.

(라) 기존 세대수의 10% 미만의 증가는 (4)의 기반시설 확보비율에 따른 용적률 규정을 적용하지 아니한다. 이 경우 임대주택 의무건설 호수를 포함하지 아니한다.

(8) 개발밀도 관리구역에서 기준용적률 이하로 개발밀도를 제한하는 경우에는 이 지침에서 정하는 용적률 적용기준을 적용하지 아니한다.

(9) 도시․주거환경정비기본계획이 수립된 지역에서의 밀도계획은 해당 기본계획을 따른다.

제4장 기반시설

제1절 기본방향

(1) 군기본계획 및 군관리계획의 내용을 구체화하여 시설별 현황분석, 수요추정 및 입지검토를 비롯하여 구체적인 사업시행계획을 수립하여야 한다.

(2) 기반시설은 원칙적으로 해당 구역 내에 확보하여야 한다. 다만, 도로, 공원 및 학교에 대해서는 주변지역 개발과 연계한 기반시설의 효율적 배치를 위하여 연천군 군계획(공동)위원회가 인정한 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 기반시설 중 공공시설의 설치계획 수립 시에는 집행계획을 수립하고 시설별 관리부서와 사전협의하여야 한다.

(4) 이 지침에서 정하지 아니하는 사항에 대해서는 국토교통부「도시계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한규칙」,「도시관리계획수립지침」및「지구단위계획수립지침」에서 정하는 바에 따른다.

제2절 도로

(1) 도로계획기준은 국토교통부「도시계획시설의 결정․구조 및 설치 기준에 관한 규칙」,「도시관리계획 수립지침」,「주택건설기준 등에 관한 규정」을 적용한다.

(2) 지구단위계획 수립에 따라 구역 내․외에 설치되는 도로는 수익자부담 원칙에 따라 사업시행주체가 부담하여야 한다.

제3절 공원․녹지

(1) 공원․녹지의 확보는 녹지지역 또는 관리지역을 주거지역으로 변경하는 지역 및 시가화지역 내 나대지에 지구단위계획 수립 시에는 구역 면적의 5% 이상 또는 계획인구 1인당 3제곱미터 이상 중 큰 면적을 확보하여야 한다.

(2) 공원은 이용에 편의를 도모하도록 구역 내 이용권 중심에 배치한다. 다만, 주변개발계획 및 인접 주민의 이용권 등과 연계하여 배치가 필요한 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) (1)규정에도 불구하고 개발계획 규모별 도시공원 또는 녹지의 확보기준 및 입지기준 등은「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에서 정하는 바에 따른다.

(4) 그 밖에 공원․녹지의 입지기준 등은「도시 공원 및 녹지 등에 관한 법률」에서 정하는 바에 따른다.

(5) 공원․녹지의 확보가 (1)에 해당하지 않는 지역이나 소규모 개발에 따라 구역 내 확보가 어려울 경우에는 연천군 군계획(공동)위원회의 인정을 통해 동일 생활권 내 구역 외 공원시설로 대체 확보 할 수 있다.

제4절 그 밖의 시설

(1) 인구수용 계획에 따른 학교시설은 관할 교육청과 협의하여 반영하고 그 입지는 국토교통부「도시계획시설의 결정․구조 및 설치 기준에 관한 규칙」에 따른다.

(2) 주차장계획은 지구외곽 또는 자투리 토지 등에 계획하는 것을 지양하고 이용권 및 주민편의 등을 종합적으로 고려하여 계획한다.

(3) 기존 공공시설(공원, 녹지 등) 폐지 또는 축소 시 최소한 폐지면적 만큼을 공공시설로 확보하거나 설치하여야 하며, 폐지 또는 축소되는 용도지역과 확보하거나 설치하는 지역의 용도지역이 상이할 경우 용적률에 대한 가중치를 적용한다.

(4) 그 밖의 시설에 대해서는 제4장제1절에 따라 계획한다.

제5장 환경․경관

제1절 기본방향

(1) 지구단위계획구역 내에서는「연천군 군계획조례」에서 정하는 개발행위허가 기준 중 경사도를 적용하여 자연환경 등을 보전하도록 계획을 수립하여야 한다. 다만, 기정의 주거․상업 및 공업지역에서는 그러하지 아니하다.

(2) 경관에 대한 종합적인 검토가 가능하도록 사업대상지 주변과 연계한 경관시뮬레이션(매스모델 또는 합성사진)을 작성하여야 한다. 이 경우 근경 및  원경을 구분하여 작성한다.

제2절 건축물의 높이

(1) 건축물의 높이는 용적률의 범위에서 다양한 공간과 스카이라인을 형성토록 계획한다. 다만, 주변여건 등에 따라 다음 사항을 고려하여 건축물의 높이계획을 수립한다.

(가) 공원, 학교 및 단독주택지 인접지역 등 주변경관 등에 영향을 미치는 지역은 조망권 및 일조권 등을 종합적으로 고려하여 중․저층으로 계획하되, 현지여건을 감안하여 연천군 군계획(공동)위원회 심의결과에 따른다.

(나) 전용주거지역과 인접한 지역은 중․저층으로 계획하고 농촌지역에 산발적인 고층아파트 계획을 지양한다.

(다) 건축물 높이의 최고․최저한도를 정하고 있는 고도지구에서는 해당 지구에서 정하는 기준에 따른다.

(2) 건축물의 고층․중층부 및 저층부 계획은 스카이라인과 연계하여 지구단위계획도면에 명확히 표현토록 한다.

제3절 건축물의 배치

(1) 건축물의 조망 및 통경 등에 대해서는「연천군 건축 조례」및「경기도 주택 조례」기준을 따른다.

(2) 간선도로변, 상업지역 및 공동주택 밀집지 등 입지적 특성을 고려하여 지역의 상징성 및 장소성을 나타낼 수 있는 배치 및 외관의 형태가 되도록 한다.

(3) 건축한계선은 지상부분의 돌출을 금지하고, 후퇴되어 발생하는 부분은 우선적으로 보행자의 통행 공간 또는 공공의 이용에 활용되어야 한다.

(4) 옥외광고물 및 간판 등의 설치는 세부설치 기준에 대하여 따로 정하여 운영할 수 있으며, 이 경우 군보에 고시하여야 한다.

(5) 공동주택은 4호 연립 이하 또는 1개 동의 길이를 50m 이하로 한다. 다만,  경관 등의 향상을 위하여 불가피하다고 연천군 건축위원회 또는 연천군 공동(도시계획․건축)위원회 심의 또는 자문에의 조언을 받는 경우에는 그러하지 아니하다.

(6) 공동주택의 배치는 ㄱ자 및 T자, ㄷ자 배치를 금하고(탑상형은 제외한다)  광장 및 통경축 등 개방감이 요구되는 곳은 피로티형 구조로 하여야 한다. 다만, 현상공모를 통해 건축계획 또는 이에 준하는 조형성을 갖춘 경우로서 연천군 건축위원회 또는 연천군 공동(도시계획․건축)위원회 심의 또는 자문에의 조언을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

(7) (6)에 따라 피로티 구조로 하는 경우에는 기둥구조로 하여야 한다. 다만, 연천군 건축위원회 또는 연천군 공동(도시계획․건축)위원회 심의 또는 자문에의 조언을 받는 경우에는 그러하지 아니하다.

(8) 단지 중앙에 휴게 및 커뮤니티 공간제공과 오픈스페이스 확보를 위해 광장을 설치하고 광장주변에 부대 및 복리시설(근린생활시설 제외한다)을 배치한다.

(9) 단지 입구에 개방감 확보를 위해 조경위주의 오픈스페이스를 배치한다.

(10) 공동주택의 입면은 저층부․중층부 및 고층부로 구분하여 마감재 및 입면디자인의 변화를 주도록 한다.

(11) 공동주택의 지붕은 옥탑을 포함하여 경사지붕으로 한다. 다만, 조형성이 있는 구조물을 설치한 아파트로서 연천군 공동(도시계획․건축)위원회 심의 또는 자문에의 조언을 득한 경우는 그러하지 아니하다.

(12) 세대별 급수방식은 옥상에 물탱크실이 없는 가압급수방식 등을 적용하여야 한다.

(13) 용적률 범위에서 서로 다른 높이의 건축물을 적절히 배치하여 다양한 경관과 개방감이 조성되고 조망권이 최대한 확보되도록 스카이라인을 형성한다.

(14) (13)에 따른 층고변화를 연출하는 경우 같은 단지 내의 동간 고저차를 적절히 배분하여 고르게 분포되도록 한다.

(15) 대지의 고저차가 있는 경우는 고저차를 자연스럽게 이용하여 스카이라인의 형성 수단으로 활용하고 생성되는 단차 부분은 자연석 또는 그래픽․녹화 등 미관장식을 하여야 한다.

(16) 통경축 확보와 오픈스페이스 확보를 위한 공간에 대해서는 스카이라인과 연계하여 지구단위계획도면에 건축물 배치금지구간으로 명확히 표현토록 한다.

제4절 건축물의 형태

(1) 증축을 허용할 경우 증축은 반드시 동일재료, 동일형태가 유지되어야 하고  경량 조립 판넬 및 컨테이너 등 도시미관을 저해하는 건축물은 제외한다.

제5절 주택단지 주차장 계획

(1) 단지 안에는 세대당 1.0대 이상의 주차장을 설치하여야 한다.

(2) 단지 안의 주차장은 가급적 지하에 설치하고 자연채광을 고려하며, 지상에는 이삿짐 차량 및 소방차량 등 긴급차량이 통행하는데 지장이 없도록 한다.

제6절 건축물의 설계기준

건축물의 세부 계획기준에 대하여 따로 정하여 운영할 수 있으며, 이 경우 군보에 고시하여야 한다.

제7절 환경관리계획

(1) 환경관리계획은 국토교통부「도시관리계획수립지침」에 따른 환경성 검토 결과에 기초하여 수립하고, 자연환경을 보전하기 위하여 다음 사항을 고려하여 계획을 수립한다.

(가) 구릉지 등의 개발에서 절토를 최소화하고 절토면이 발생하는 경우에는  환경친화적으로 처리하여야 한다.

(나) 습지나 지하수면이 높은 지역, 야생 동․식물의 서식처 등 생태 민감 지역은 이를 보존하여 오픈스페이스체계에 연결시킨다.

(다) 구릉지에는 가급적 자연지형을 보존할 수 있도록 저층 위주로 계획한다.

제8절 자연친화적 건축

(1) 자연지형 보존을 위하여 옹벽의 평균 높이는 3m 이하(기존 주거․상업지역은 5m 이하로 한다)로 하고 옹벽간의 수평거리는 10m 이상(기존 주거․상업지역은 6m 이상으로 한다) 이격하며 경사도는 30% 미만으로 한다.

(2) 옹벽 전면에는 녹지대의 설치나 수목식재를 의무화하고 그 폭은 옹벽 평균높이 이상으로 한다.

(3) 녹지자연도 7등급 이상 지역은 원형 보존하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 녹지자연도 7등급 지역에 한정하여 연천군 군계획(공동)위원회에서 개발과 보전의 조화가 필요하다고 심의하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제6장 제안서의 작성

(1) 주민제안(개별 사업계획 신청 포함) 시 도시관리계획 도서와 계획 설명서의 작성은 국토교통부「지구단위계획수립지침」2-6-6에 따라 작성한다.

(2) 주민제안(개별 사업계획 신청을 포함한다) 시 연천군에서 제시하는 주민제안 자체 검토서를 작성하여 제출한다.

제7장 일반사항

(1) 이 지침의 각 장의 규정에도 불구하고 불가피한 사유 등이 있는 경우에는 연천군 군계획(공동)위원회의 심의를 거쳐 지침의 규정 일부에 대하여 완화 또는 강화하여 적용할 수 있다.

(2) 연천군 군관리계획에 따라 지구단위계획구역 지정 당시 지구단위계획 수립을 전제로 하지 아니하였거나, 지구단위계획 수립계획이 없는 경우에는 주민이 관계법령의 요건을 갖추어 연천군에 지구단위계획 입안을 제안할 수 있다. 다만, 지구단위계획구역 지정 이후 주민 제안이 없을 경우 연천군에서 관계법령에 따른 공영개발(지구단위계획 수립을 포함한다) 등의 시행을 검토 할 수 있다.

(3) 주민제안 시 군관리계획의 입안 및 결정에 드는 비용(심의자료 작성, 신문공고료 등)은 제안자가 부담한다.

부칙

제1조(시행일) 이 지침은 발령일부터 시행한다.

제2조(경과조치) 이 지침 개정 당시 주민제안에 의하여 지구단위계획을 연천군수가 입안통보 하였거나 주민의견 청취를 위한 공람ㆍ공고를 실시한 경우에는 허용용적률 인센티브의 적용에 있어 개정 전 지침을 적용할 수 있다.